분양가상한제란 분양가 산정 방식을 법으로 규정함으로써 분양가격을 정책적으로 조정하는 규제제도다. 분양가격은 국토교통부 장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비에 택지비 가산비용을 합해 산출된다. 현재 공공택지에서 분양하는 모든 공동주택은 분양가상한제가 적용된다. 즉 분양가심의위원회에서 결정된 가격 이하로 공급해야만 한다. 그런데 분양가심의위원회에서 결정된 가격에 대한 형평성 논란이 계속되고 있다.
공공택지의 경우 감정평가 가격을 통해 적정가 입찰제로 택지를 공급하고 있다. 하지만 얼마 전 분양가심의위원회를 거쳐 분양을 앞두고 있는 고양시 덕은지구를 보자. 이 지역은 한국토지주택공사(LH)가 도시개발사업으로 택지를 개발, 블록별로 일반경쟁입찰에 의한 최고가 입찰제로 택지를 공급했다.
최고가 입찰방식의 경우 청약 열기가 높은 인기 지역에서는 높은 가격으로 택지가 낙찰돼 분양가격을 높이는 원인이 된다. 덕은지구는 총 5곳의 택지가 낙찰됐는데 결과를 보면 최초 공고금액의 100%에서 최고 152%까지 블록별로 낙찰가격이 다양하다. 고가의 택지비는 ‘주택법’ 제57조에 따라 전액 법정이자, 취·등록세 등과 더해져 원가로 반영하게 된다. 토지비 낙찰가 상승이 고스란히 실수요자들 부담으로 돌아온다는 뜻이다.
공공택지 외 택지비는 일반적으로 복수의 감정평가를 통해 산술평균한 가격에 취·등록세 등 택지비 가산비용을 더한 금액으로 산정된다. 하지만 공공택지처럼 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 토지인 경우 해당 매입가격에 조성비와 택지비 가산비용을 더한 금액을 원가로 보고 최소한의 적정이윤이 가산된 적정가 입찰제가 바람직하다. 그런데도 ‘도시개발법’으로 택지를 개발할 때는 공공이 개발하더라도 최고가 입찰제를 택하고 있다. 그 결과 덕은지구의 경우 블록별로 택지 낙찰가격이 차이 나 일부 단지는 높은 분양가격으로 논란이 되고 있다.
따라서 공공택지의 합리적인 분양가격 산정을 위해서는 입찰 방식의 개선이 필요하다. 현행법상 ‘도시개발법 시행령’ 제57조에는 조성토지 등의 공급은 경쟁입찰 방법에 따르게 돼 있고 경쟁입찰의 경우에는 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 하고 있다. 택지비는 분양가격에서 매우 높은 비중을 차지한다. 분양가격을 낮추기 위해서는 최고가 입찰제가 아닌 적정가 입찰제로 전환돼야 한다. 택지비가 높은 상태에서는 분양가심의위원회에서 전문가들이 분양가격 산정을 심도 있게 검토·심사한다 해도 결국 택지비 차이로 인해 높은 분양가가 형성될 수밖에 없다.
