공공 재개발 분상제 제외...용산역 정비창에 8,000가구 공급

정부가 재개발 사업지와 관련 일정 비율 이상을 공적임대로 공급하면 분양가상한제 적용을 제외하고, 인·허가도 신속하게 내주기로 했다. 서울 용산구 용산역 정비창 부지에는 8,000가구가 거주할 대규모 아파트 단지가 조성된다. 3기 신도시 등 수도권 30만가구 공급계획안 가운데 9,000가구는 내년에 사전청약제로 분양할 예정이다.

<공공재개발 상한제 제외 등 각종 인센티브>

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 6일 발표했다. 이번 방안을 통해 2022년까지 서울 도심에 7만가구를 공급할 부지를 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상을 공급할 수 있을 것이라는 게 정부의 설명이다.

주요 방안을 살펴보면 재개발 사업과 관련 각종 인센티브가 부여된다. 정부는 재개발사업에 공공의 참여를 유도해 활성화할 방침이다. 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하면 조합원 부담을 줄여주고, 사업 속도도 높여주기로 했다. 이를 위해 주택공급활성화지구를 신설하기로 했다. 지구에 선정되려면 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 제공해야 한다. 주택공급활성화지구가 되면 용도지역과 용적률을 모두 높일 수 있으며 분양가 상한제도 피할 수 있다. 이에 따라 기존 2종 주거지역은 3종, 주거지역은 준주거지역으로 올라 용적률이 기존보다 상승하게 된다. 정부는 필요시 법적 상한 용적률을 일부 초과하는 수준까지도 허용할 계획이다. 또 기부채납 비율도 완화된다. 현재는 용적률 상향시 늘어나는 용적률의 절반을 공공임대로 기부채납해야 하는데 정부는 이 비율을 일부 낮춰줄 계획이다. 사업 기간도 종전보다 절반가량 단축될 전망이다. 1,000가구 이상의 재개발사업은 구역지정부터 착공까지 대략 10년의 시간이 소요되는데 정부는 이를 5년까지 단축할 수 있도록 통합심의위원회를 운영할 방침이다. 또 관리처분시 산정된 조합원 분담금을 확정해 사업단계 이후 추가로 증액하지 않고, 저소득층 조합원에 대해선 ‘지분형 주택’ 형태로 LH와 SH가 비용을 대납하기로 했다. LH 등은 분담금을 내는 대신 10년간 주택을 공동 소유하게 된다. 주택 소유주는 50% 이상의 지분을 보유한 이후 10년 뒤 주택 공공지분을 감정평가 금액으로 우선 매입하거나 처분할 수 있게 된다. 정부는 또 조합 중도금도 낮춰주고, 이주비도 연 1.8% 수준에서 융자할 예정이다. 그밖에 총사업비의 50%까지 연금리 1.8% 수준으로 융자하고, 정비사업 대출보증으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 할 수 있도록 허용할 계획이다. 다만, 실수요자 보호를 위해 일반분양분은 최대 10년간 전매가 금지되며 최대 5년의 거주의무도 부여된다.

이 같은 공공참여 재개발 활성화 사업은 서울 강북 등 일부 조합에 효과적일 것으로 예상된다. 현재 서울 재개발 구역 가운데 10년간 조합설립인가를 못 받고 정체된 곳이 102곳인데 이 가운데 일부가 주택공급활성화지구에 선정될 것으로 보인다.



<가로주택 외 다른 소규모 정비사업도 규제완화>

소규모 주택정비사업도 활성화할 계획이다. 현재 소규모 정비사업은 사업비 조달과 수익성 확보가 여의치 않아 진행이 쉽지 않은데 정부는 모든 소규모 사업에 대해 용적률 규제를 낮춰주기로 했다. 이에 따라 앞으로는 공공임대 10%를 충족하면 용적률 상향 혜택을 받을 수 있게 된다. 기존에는 공적임대 20% 공급시 용적률 상향이 가능했다. 또 주차장 설치의무 기준과 관련해서도 공용주차장을 함께 건설하면 의무확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제해 주기로 했다. 소규모 재건축도 증가 용적률의 50%를 공공임대로 기부채납하면 각종 도시규제를 완화해주기로 했다.



가로주택정비사업에 대한 분양가상한제 제외도 확대할 방침이다. 현행 규정은 ‘공공성 요건을 충족하는 1만㎡ 이상의 사업’에 대해 분양가 상한제 적용을 제외하는 걸로 돼 있는데 앞으로는 ‘공공이 참여하고 공공임대를 10% 이상 공급하는 모든 사업’으로 변경할 방침이다. 이에 따라 기존보다 분양가상한제를 피할 수 있는 적용사업이 늘어날 전망이다.

역세권 민간주택사업도 활성화할 방침이다. 이에 따라 앞으로 지하철 역 등 350m 이내 주거지역에서 도시계획 수립 하에 추진하는 민간사업은 용도지역을 높이는 방안을 검토할 수 있게 된다. 다만, 이 경우에도 용도지역 상향시 증가하는 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급해야 한다.

<용산역 정비창 부지 개발, 3시 신도시 사전청약도입>

정부는 이와 더불어 준공업지역 내 주택공급을 늘리고 코레일 부지 등 도심 내 유휴부지를 주택공급용지로 확보할 방침이다. 이에 따라 서울 영등포·금천·구로구 등 준공업지역에 민관합동 공모사업을 통해 주거·산업 앵커시설을 조성하고, 산업부지 확보 의무비율도 조정하기로 했다. 산업부지 확보 의무비율은 현재 주거와 산업이 5대5인데 앞으로는 주거 6대 산업 4가 가능해진다.

용산역 정비창에는 ‘미니 신도시’급인 8,000가구가 들어설 주택개발이 이뤄진다. 용산 정비창 도시개발사업은 내년 말 구역 지정을 끝내고 2023년 말 사업승인을 받을 것으로 예상된다. 그밖에 서울 중구청사 부지(500가구), 흑석동 유수지(210가구), 영등포 해군복지단(110가구) 등 국공유지도 주택부지로 개발될 예정이다. 대치동 코원에너지,역삼동 스포월드 등 일부 사유지도 개발된다. 소유자가 용도지역 변경 혜택을 보는 대신 공공주택을 지어 기부채납할 예정이다.

또 1인용 주거공급도 활성화할 방침이다. LH와 SH가 도심 내 공실 오피스 등을 적극 매입해 1인용 장기공공임대로 전환하고, 용도변경을 위한 규제도 풀어줄 예정이다. 대표적인 규제가 주차장 설치 규제다. 정부는 1인용 주거의 임차인 자격을 차량 미소유자로 제한한 뒤 주차장 설치 요건을 완화할 계획이다. 또 도심 내 다중주택 허용규모도 기존보다 완화해 공유형 주거 공급도 활성화하기로 했다.

정부는 이와 더불어 3기 신도시 등 수도권 30만 가구 공급에 대한 지구지정을 최대한 빨리 끝내 내년 말부터 일부 지역에서 입주자 모집을 시작하겠다는 계획이다. 일부 택지에선 사전청약제가 도입돼 조기 분양한다. 사전청약제는 본청약 전에 미리 입주자를 뽑는 제도로, 과거 보금자리주택 사업에도 시행된 바 있다. 사전청약 당첨자는 본 청약시까지 요건을 갖추면 100% 당첨된다. 내년 사전청약 물량은 약 9,000가구가 될 것으로 예상된다. /세종=강동효기자 kdhyo@sedaily.com