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서울 강남 보금자리지구 전경 /서울경제 DB서민 주거안정을 위해 정부가 도입한 ‘10년 공공임대주택’이 최근 연이은 분양가 논란으로 시장의 ‘뜨거운 감자’가 되고 있다. 시장에서는 시세보다 지나치게 저렴해 입주민들에게만 차익을 안기는 ‘로또’라고 평가하고 있고, 입주민들은 ‘건설원가 대비 비싸게 분양가를 책정해 폭리를 챙긴다’고 반박하고 있다. 실제로는 어떨까. 분양전환이 추진된 일부 단지에서는 실제 분양을 받은 사람들이 매물을 내놔 실거래가 이뤄지고 있다. 서울경제가 분양전환이 이뤄진 단지들을 조사한 결과 전국 대부분 단지에서 분양가 대비 비싼 값에 팔아 차익을 거두는 데 성공하는 모습이다.
<시세차익 실현하는 판교 공공임대>
판교신도시는 ‘10년 공공임대’로 인한 갈등이 가장 큰 곳이면서 시세차익도 가장 높을 것으로 예상되는 곳이다. 지난해 9월 판교신도시 내에서 첫 분양가가 결정된 판교동 원마을 12단지의 3.3㎡당 평균분양가는 2,300만원 수준이다. 층, 면적 등에 따라 가격은 조금씩 다르다. 평균적으로 보면 전용면적 101㎡(190가구)는 8억 7,735만원, 115㎡(117가구)는 9억 9,543만원, 118㎡(111가구)는 10억 1,251만원 수준이다.
현재 분양전환이 일부 이뤄진 상태다. 이 중 일부 매물이 시장에 나와 거래가 이뤄지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 2월 전용 101㎡(14층) 11억 5,000만원, 118㎡(13층) 13억 4,500만원에 거래됐다. 최근 호가는 전용 101㎡ 12억~12억 5,000만원, 115㎡ 12억 7,000만원~15억 5,000만원, 118㎡ 13억원 안팎이다. 적지 않은 시세차익이다.
판교로를 사이에 두고 마주한 원마을 11단지의 실거래가보다 1억원 정도 낮은 수준이다. 11단지 전용 101㎡는 지난 2월 13억 8,000만원(7층), 13억 3,000만원(9층)에 각각 실거래 등재됐다. 전용 119㎡는 같은 달 12층이 13억 8,000만원에 팔렸다. 인근 공인중개업소의 한 관계자는 “분양가가 나왔던 지난해 9월에 비해 인근 시세가 상승하면서 분양전환에 따른 시세차익 규모도 더 커질 것으로 보인다”고 밝혔다.
아울러 전용 51~59㎡ 규모의 소형 중심으로 구성된 운중동 산운 11·12단지는 분양가 대비 3억 원 넘는 시세차익이 현실화하는 중이다. 이 단지는 평균적으로 전용 51㎡(148가구) 4억 2,282만원, 59㎡(356가구) 5억1,154만원에 분양가가 결정됐다. 59㎡는 지난달 8억 5,000만원(12층)에 실거래됐다. 4월에는 8억 6,500만원(16층)을 기록했다. 51㎡도 지난달 7억 5,700만원(5층)에 손바뀜이 나타나는 등 3억원 이상의 차익이 나타나는 모습이다. 비슷한 가격에 분양가가 결정된 바로 옆 산운12단지도 전용 59㎡가 지난달 8억6,000만원(14층)에 거래됐고 호가도 비슷한 수준이다.
감정평가 완료된 10년 공공임대단지 현황<분양 앞둔 강남도 시세차익 기대감>
최근 강남7단지(강남구), 서초4단지(서초구) 등을 중심으로 분양가가 결정된 강남권 일대 10년 공공임대단지들도 시세 대비 차익 규모가 크다. 서초구 우면동 LH서초4단지(202가구)는 전용 51㎡(106가구) 5억7,081만원, 59㎡(96가구) 6억9,946만원 수준의 평균 분양가가 결정됐다. 전용 59㎡ 기준으로 인근 시세와 비교하면 3억5,000만~4억원 정도 낮은 수준이다. ‘공공임대단지’라는 할인 요인을 감안해도 2억~3억원 정도의 차익은 기대해 볼만하다는 평가다. 우면동 서초힐스 전용 59㎡는 지난달 10억5,000만원(5층)에 거래됐고 3월에는 11억2,800만원(16층)까지 기록했다. 서초네이처힐6단지도 2월 11억원(10층)에 거래됐고 현재 호가도 비슷한 수준을 유지하고 있다.
지난달 말 감정가가 통보된 강남구 자곡동의 강남7단지(LH 강남 아이파크)는 전용 59㎡ 7억4,500만원, 74㎡ 8억5,500만원, 84㎡ 9억6,000만원 등으로 평균 감정가가 결정됐다. 분양가도 비슷한 수준에서 결정될 전망이다. 전체 716가구 중 공공임대 680가구를 제외한 36가구(84㎡)는 일반분양돼 거래가 가능한데 지난달 15일 14억4,000만원(3층)에 실거래됐다. 래미안강남힐즈 전용 91㎡가 지난달 기록한 14억8,500만원(15층)과 큰 차이가 없는 수준이다. 단순 계산하면 현재 5억원대 차익을 기대해 볼 수 있다.
한편 이 같은 수억원대 차익이 나타나는 곳은 전체적으로 보면 일부에 그친다. 세종시의 경우 조기 분양이 추진된 한솔동은 첫마을2단지(446가구)·3단지(214가구)·4단지(322가구)·5단지(156가구)·6단지(224가구) 등 1,362가구가 분양됐거나 추진 중이다. 첫마을3단지는 2억4,000만원 수준에 분양된 전용 59㎡가 3월 3억9,500만원(3층)의 실거래를 기록해 1억5,000만원 차익을 기록했다. 평균 분양가가 1억4,583만원인 첫마을2단지 전용 49㎡는 지난달 2억90만~2억2,000만원 수준에서 실거래가 이뤄져 5,000만~7,000만원 더 높았다.
경기 수원 권선구 금곡동의 호매실5단지(1,318가구)와 호매실동 호매실15단지(1,029가구)는 각각 전용 74㎡ 3억1,3550만원·2억8,748만원, 84㎡ 3억4,722만원·3억1,579만원의 평균 분양가로 공급됐다. 호매실5단지 인근의 엘지빌리지3단지 전용 84㎡는 3월 4억500만원(4층)에 실거래됐다. 호매실13단지 인근의 호매실GS아파트는 1998년 지어진 준공 22년차 구축아파트지만 지난달 전용 84㎡ 실거래가가 3억1,000만원(3층) 수준으로 호매실13단지 분양가와 비슷한 수준이다.
