서울 서초구 일대 아파트 전경연이은 부동산 정책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 잠잠해진 듯 했던 부동산 시장이 최근 다시 꿈틀거릴 기미를 보이자 정부가 추가 대책을 예고하고 나섰다. 이번에 추가 대책이 나오면 22번째 대책이 된다. 하지만 시장에서는 매번 반복된 풍선효과가 다시 재현될 수 있다는 우려도 내놓고 있다.
◇ 규제지역 늘어난다 = 이번에 발표될 대책에는 수도권 비규제지역을 규제지역으로 묶는 방안이 담길 것으로 예상된다. 최근 수요가 쏠리기 시작한 수도권 비규제지역을 조정대상지역에 포함시키고, 기존 조정대상지역은 투기과열지구로 격상해 규제를 강화한다는 게 주요 골자다.
새로 규제지역에 포함될 가능성이 높은 지역은 최근 집값이 크게 오른 인천, 경기 군포, 화성 동탄1, 안산 단원구 등이다. 한국감정원에 따르면 최근 3개월(3월9일~6월8일) 간 인천 연수구의 아파트값은 4.13% 올랐고, 남동구는 4.52% 올랐다. 경기 군포는 4.59% 올랐고 안산 단원구의 증가율은 6.99%에 달했다. 전국 평균치인 0.92%를 훨씬 웃도는 수치다.
이와 더불어 이미 조정대상지역으로 지정돼 규제를 받고 있지만 여전히 시장이 불안한 구리와 수원 등 지역은 투기과열지구로 격상될 가능성도 점쳐진다. 실제로 최근 3개월간 수원의 아파트값은 2.38% 올랐고, 구리는 5.85% 상승한 바 있다.
◇ 갭 투자 방지책도 담길 듯 = 9억원 이하 중저가 아파트에 대한 대출규제가 강화될 가능성도 높다. 이미 정부는 지난 12·16 대책으로 투기과열지구에서 시가 15억원 이상의 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했고, 9억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출비율(LTV)를 기존 40%에서 20%로 낮췄다. 하지만 이 같은 대책으로 상대적으로 대출규제가 느슨한 9억원 이하 아파트의 가격이 폭등하자, 한층 더 강화된 요건의 대출규제를 내놓을 수 있다는 분석이다.
대출규제 강화에 대한 반작용으로 활발해진 갭투자에 대한 규제도 예상된다. 실제로 대출 문턱을 높인 12·16대책 이후 고가의 전세 보증금을 끼고 주택을 구입하는 갭투자가 성행했다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래 5만3,491건 중 임대 목적의 거래는 2만1,096건으로 집계됐다. 작년 동기대비 124.8% 증가한 셈이다.
이에 대한 정부 차원의 대응으로는 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 더 많이 물리는 방안이 예상된다. 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도소득세를 내지 않는데, 이 기간을 더 늘리는 방안도 가능하다. 정부 관계자는 “전세제도는 원래 돈 없는 서민이 집을 마련하게 해주기 위한 제도였지만 지금은 주택 금융과 같이 쓰이는 것이 사실”이라며 “이에 대한 문제의식을 갖고 있다”고 말했다.
◇또 풍선효과 나오나 = 전문가들은 이번 대책 역시 또 다른 풍선효과를 만들어낼 수 있다는 우려는 표명하고 있다. 우리은행 안명숙 부동산투자지원센터장은 “12·16대책과 코로나 사태로 강남 집값 상승을 억제하는 효과가 있었지만, 핀셋 규제가 오히려 규제가 없는 지역으로 풍선효과를 일으키는 면도 있었다고 본다”며 “GTX 등 광역교통망 투자나 용산 정비창, 잠실 마이스 등 개발도 정부로서는 하지 않을 수 없는 사업이지만, 시중 자금을 자극할만한 소재”라고 지적했다.안 센터장은 “대출 규제 강화는 전셋값 상승으로 이어질 우려도 있다. 정부가 주택공급이 적다는 시장의 우려를 충분히 불식시킬 필요가 있다”고 말했다.
