서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에 토지거래허가제가 23일부터 시작되면서 토지·주택 매매 예정자들이 혼란에 빠졌다. 매수자가 주택을 매입하면 직접 입주해야 하고, 상가를 사면 들어가서 장사를 하는 게 원칙인데 꼬마빌딩 등 다수의 점포를 보유한 곳에서는 해당 규정이 비현실적이기 때문이다. 국토교통부는 이에 따라 제도 운영과 관련 궁금증을 해소할 수 있도록 설명자료를 냈다. 주요 의문점에 대한 답변을 Q&A로 풀어봤다.
Q. 임대차 계약이 남아 있는 주택을 취득하면 어떻게 되나
A. 주거용 토지는 2년간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하며 임대차 계약기간이 남아 있으면 원칙적으로 거래허가를 받을 수 없다. 다만, 토지를 취득하기까지는 통상 2~3개월의 시간이 걸리므로 취득 시점이 되기 전에 임대차 계약기간이 종료되면 허가신청이 가능하다.
Q. 상가를 취득하면 소유주가 모두 운영해야 하나
A. 건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 목적인 경우가 많다고 본다. 이에 따라 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다. 다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리해야 하며 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획안을 내야 한다.
Q. 주택 취득 후 일부를 임대할 수 있나
A. 건축법 시행령에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)도 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 따라서 신청인이 실제 거주하는 경우, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단하에 임대 목적으로 활용할 수 있다. 다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부 임대인 척 속이려는 행위 등에 대해서는 앞으로 단속 활동을 통해 적발해나갈 예정이다.
Q. 부부·가족 등이 관할 구청의 허가 없이 거래 가능한 토지면적(18㎡) 이하로 부동산을 취득하면 어떻게 되나
A. 2인 이상이 지분을 공유하는 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단한다. 다만, 부부·가족 등 가구 구성원이 공유 지분을 각각 취득하면 동일인으로 간주해 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단하게 된다. 즉, 남편과 아내가 각각 토지 15㎡씩 취득할 경우, 지분면적을 총 30㎡ 취득한 것으로 합산해 허가 대상이 된다.
Q.기존 주택을 보유한 사람도 신규 주택을 취득할 수 있나
A. 해당 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 주택을 추가로 취득해야 하는 사유를 구체적으로 밝혀야 가능하다. 또 허가구역이 속한 시·군 또는 인접 지역에 거주할 경우, 기존 주택에 대한 처리계획서도 함께 내야 한다.
Q. 해당 지역에서 신축 아파트를 분양받았는데 직접 입주하지 않고 전세계약이 가능한가
A. 주택법에 따라 주택사업 주체가 공급하는 경우, 허가대상에서 제외된다. 따라서 신규로 주택을 분양받는 사람은 2년간 실거주 의무를 부과받지 않으며 전세계약 체결이 가능하다.
Q.오피스텔 매매도 허가를 받아야 하나
A. 오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 초과)을 넘어서면 허가를 받아야 한다. 허가 신청시, 오피스텔의 이용목적을 토지이용 계획서에 적어야 한다. 허가받은 이후에는 2년간 직접 거주하거나 사무실 등의 용도로 직접 사용해야 한다.
