집값 안정 의지 있나?...'보유세에 양도세도 80% 올리면 어떻게 집 파나'

정부와 여당이 다주택자와 단기매매자에 대한 양도소득세와 종합부동산세를 인상하는 방안을 추진하면서 시장의 우려가 커지고 있다. 양도세와 종부세가 함께 오르면서 집주인이 집을 보유하기도, 그렇다고 팔기도 힘든 상황에 직면했기 때문이다. 어느 쪽을 택하든 무거운 세 부담을 지게 되면서 차라리 증여를 택하는 집주인들이 늘어날 것이라는 관측도 나온다.

<보유세도 올리고 양도세도 올리고>

7일 정부가 단기(1∼2년) 주택매매에 대한 양도소득세 부담을 늘리는 방안을 검토하는 가운데 여당에서 부동산 ‘단기 투기’에 따른 불로소득을 막기 위해 단기 주택매매에 대한 양도세율을 최대 80%까지 상향하는 입법이 추진된다. 더불어민주당 강병원 의원은 부동산 단기 매매의 불로소득에 강력한 양도세를 부과하는 내용을 담은 소득세법 일부개정안을 대표 발의했다.

개정안은 주택 보유기간이 1년 미만일 경우 80%의 양도소득세율을, 1년 이상 2년 미만 보유했을 경우 70%의 양도소득세율을 각각 적용하는 내용을 담고 있다. 앞선 12·16 대책에서 정부가 2021년 이후 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우 양도소득세율을 40%에서 50%로 인상하고, 1년 이상 2년 미만일 경우 양도소득세율을 기본세율(6∼42%) 대신 40%로 적용하기로 한 것보다 훨씬 센 수위다.

이번 정부는 주택 시장을 안정화하겠다는 명목으로 출범 초부터 양도세와 종부세를 인상하는 세제 정책을 펴왔지만 오히려 집값과 전세가가 오르는 결과를 낳았다. 이런 가운데 3주택 이상에 대해 종부세 기본공제를 3억 원으로 낮추고, 과표 구간을 낮춰 최고세율 세율 적용 범위를 넓히는 방안과 함께 1년 미만 주택 보유자의 양도세율을 80%로 올리는 방안까지 발의 된 것이다.

양도세와 종부세를 함께 올리려는 움직임이 감지되자 일각에서는 시장 매물의 씨가 말라 집값이 더 오르는 부작용이 나타날 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “다주택자에 대한 양도세율을 높인다면 시장에 매물을 내놓게 만드는 종부세 인상 효과를 반감시킬 수 있다”며 “종부세는 올리고 양도세는 줄여야 시장에 매물이 나오는데, 종부세보다 양도세 부담이 더 커진다면 집을 팔려고 내놓은 사람들은 매물을 거둬들일 것”이라 설명했다.





<양도세 중과 한시적 예외.. 정부 잊어나>

집값 안정화를 위해서는 보유세는 올리되 양도세·취득세 등 거래세는 낮춰 시장에 다주택자발(發) 매물을 풀어야 한다는 것이 전문가들의 중론이다. 실제로 다주택자에 대한 양도세 중과가 예외적으로 면제됐던 지난 6월까지는 급매물이 쏟아지며 부동산 거래량도 늘어난 바 있다. 보유세 부담이 컸던 다주택자들이 양도세 면제 혜택을 받기 위해 시장에 매물을 던졌기 때문이다.

다주택자에 대한 양도세를 일시적으로 면제해주자 지난 4~5월에는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)의 고가 아파트 단지를 중심으로 시세보다 수 억 원 떨어진 가격에 이뤄진 아파트 거래가 속출했다. 서울 집값의 바로미터인 강남구 대치동의 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난 4월 시세보다 2억원 떨어진 17억4,500만원에 손바뀜이 이뤄진 바 있으며, 22억원을 호가하던 송파구 잠실동의 대장아파트인 ‘엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움)’ 전용 84㎡에서 16억원 짜리 거래가 나오기도 했다. 양도세 혜택이 종료된 이후 강남 지역 아파트들은 본래 가격대를 회복했다.

이처럼 보유세를 올리고 거래세를 낮추는 정책 방향이 어느 정도 효과가 있다는 점이 보여졌지만, 현재 당정이 추진하고 있는 정책 방향은 이와 전혀 다르다. 종부세를 올려 보유 부담을 가중시키는 대신 양도세는 인하해 다주택자가 주택을 청산할 퇴로를 열어줘야 하지만, 종부세와 양도세를 함께 올려 다주택자의 주택 처분 유인을 차단한 것이다. 심교언 건국대 교수는 “양도세 인상은 집주인들이 집을 내놓지 못하게 하기 때문에 결과적으로 공급을 동결시킨다. 매물이 씨가 마르면 주택 매매가에 영향을 줄 수밖에 없다”며 “다주택자로서는 집을 팔기 보다는 자녀 등에 증여하는 방법으로 선회할 가능성이 있고, ‘똘똘한 한 채’로 수요가 쏠리는 현상이 강화될 것”이라 진단했다.

현 정부 들어 보유세와 양도세 부담이 크게 늘면서 증여 건수도 급증했다. 한국감정원 통계를 분석해보면 정부 출범 이후 3년간(2017년6월~2020년5월) 서울 아파트 증여는 이전 3년(2014년6월~2015년5월)보다 두 배 넘게 늘었다. 이전 3년 간 증여 건수는 1만6,363건에 그쳤지만 출범 이후 3만9,496건으로 2.4배 가량 증가했다.