6·17 부동산 대책에 따라 지난 10일부터 강도 높은 전세대출 규제가 시행된 가운데 대출 수요자들은 물론 시행일 직전에야 가이드라인을 받아든 시중은행들도 혼란을 수습하느라 여념이 없는 모습이다. 일선 대출 업무를 집행하는 은행에는 대책 발표 직후부터 저마다의 사정을 토로하는 수요자들의 문의가 쏟아졌지만 각양각색의 사례에 새 규제가 예외 없이 적용되는지에 대해서는 이제껏 은행들도 확답을 하지 못하고 있다. 지난 반년 새에만 굵직한 부동산 대책이 세 차례 발표되면서 전문가들조차 바뀌는 규제를 따라잡기 어려운 실정이다.
은행들은 최근에야 금융당국으로부터 55쪽에 달하는 질의응답 자료를 받아 사례별 고객 응대에 나섰지만 내용이 방대한데다 누더기 규제로 실무자들조차 내용 파악이 어려워 실수요자의 불만을 불식시키기에는 역부족일 것이라는 우려가 여전하다.
12일 금융권에 따르면 은행들은 최근 주택금융공사로부터 6·17 주택시장 안정대책의 전세대출·보증 규제 조치와 관련해 55쪽에 달하는 분량의 질의응답(Q&A) 자료를 전달받았다. 은행권은 지난달 대책이 발표된 후 구체적인 적용 사례와 관련한 대출 실무자들의 질의를 모아 이에 대한 명확한 지침을 금융당국에 요청했다.
은행들은 대부분 시행일 하루 전날에 Q&A 자료를 받았다. 내용이 워낙 방대해 본점 여신담당부서가 이를 토대로 다시 내부 업무처리 지침을 만들어 일선 영업점 직원들에게 배포했다. 일부 은행은 시행일 당일 오전까지도 내부 지침이 전달되지 않아 영업점 직원들이 본점에 일일이 문의하느라 혼란을 겪은 것으로 알려졌다. A은행 관계자는 “처음 정부가 발표한 내용만으로는 구체적인 기준을 마련할 수 없어 사례별 명확한 해석을 기다리느라 이제껏 고객 응대에 어려움이 있었다”며 “이번 자료를 토대로 지침을 만들기는 했지만 계속된 대책 발표로 대출 규제가 ‘누더기’가 돼 은행원 중에서도 확실하게 내용을 아는 사람이 거의 없다”고 말했다. B은행 관계자는 “발생 가능한 사례에 대해 최대한 세세하게 유권해석을 요청했지만 현실에서는 ‘갭투자’와 실수요를 딱 잘라 구분하기 쉽지 않아 앞으로 애매한 사례는 얼마든지 나올 수 있다”고 토로했다.
Q. 전세대출 후 규제대상 아파트를 증여받았다면.
A. 매뉴얼에 따르면 6·17 대책 시행일인 이달 10일 이후 무주택 전세대출자가 규제대상 아파트(투기지역·투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트)를 증여로 취득했다면 즉시 대출을 회수한다. 반면 상속의 경우 대출제한이나 회수 대상이 되지 않는다. 다만 상속이더라도 기한연장이 되지 않는데 임대인의 보증금 미반환으로 불가피하게 대출 연장을 요청할 경우 임차권등기명령 완료 증빙을 통해 일시적으로 대출기한을 늘릴 수 있다.
Q. 10일 이후 세입자가 있는 규제 아파트를 구입했다면.
A. 15일 전세대출을 신청하고 20일에 규제대상 아파트를 구입한 경우 원칙적으로 전세대출을 회수하지만 해당 아파트에 세입자가 있다면 차주의 전세대출 만기와 세입자의 임대차 계약 잔여기간 중 짧은 기간 동안 전세대출 회수조치를 유예한다. 즉 세입자의 만기가 대출 만기보다 이르다면 임대차계약 종료 시점에 맞춰 대출을 상환해야 한다. 이는 전세기간 종료 후 실제 입주 목적으로 아파트를 구입한 경우에만 규제를 예외 인정하기 위한 조치다.
Q. 시행일 이후 규제대상 아파트를 구입하고 즉시 매도했다면.
A. 시행일 이후 전세대출을 신청하고 규제대상 아파트를 구입했다면 즉시 대출을 회수하고 향후 3년간 주택 관련 대출을 모두 제한한다. 실거주 사유로 전세대출 즉시 회수를 유예받고 있던 사람이 3억원 이상 아파트를 취득한 것 자체가 약속을 어긴 것으로 보고 전세대출이 끝나고 입주할 아파트가 없더라도 전세대출 요건을 어긴 경우 예외 없이 규제 대상으로 보겠다는 얘기다. 다만 은행이 확인한 시점에 이미 매도했다면 규제대상자가 되지 않는다. 각 은행은 일정 주기로 약정위반 여부를 판단해야 하는데 이를 피해 매입과 처분이 이뤄진다면 대출 회수 등의 규제를 받지 않는 것이다.
Q. 9일 대출연장을 신청했는데 전산처리가 늦어졌다면.
A. 6·17 대책 시행 전인 이달 9일 전세대출 기한연장을 신청했는데 전산처리가 늦어진 경우에도 규제대상 아파트 취득에 따른 규제를 받는다. 다만 10일 전 주금공 전산을 통해 보증기한연장이 신청되지 않았더라도 은행의 전산에서 신청내역이 확인된다면 종전규정을 적용, 대출추가약정서 등이 징구되지 않으며 규제 아파트 구입 이후에도 대출 기한연장이 가능하다. 또 연장시점에는 대출추가약정서를 작성해 규제대상으로 분류된다.
또 시행일 전 분양권, 입주권을 포함한 매매계약을 체결했다면 은행요청일로부터 10일 이내에 증빙서류를 제출해야 한다. 이를 어기면 규제대상자가 된다.
Q. 결혼으로 갑작스럽게 규제 대상이 됐다면.
A. 전세대출을 이용 중인 무주택 차주와 규제대상 아파트를 보유한 차주가 결혼을 한 경우에는 대출을 회수하지 않는다. 다만 대출 기한연장은 불가능하다.
