“현재 구역 내에 분양 예정인 빌라만 약 100가구입니다. 소유자가 늘면 일반분양 물량이 줄기 때문에 수익성이 악화할 수밖에 없죠. 최종 구역 지정까지는 앞으로 3개월 이상 남아 있는데 신축이나 전입 등에 아무런 제재도 할 수 없어 답답합니다.” (성북1구역 관계자)
공공재개발로 오랜만에 재개발 시장에 훈풍이 불고 있지만 사업성에 대한 우려가 갈수록 커지고 있다. 공공재개발은 서울주택도시공사(SH)·한국토지주택공사(LH) 등 공공이 재개발 사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업이다. 용도지역과 용적률 상향 등을 하고 분양가상한제에서도 제외되는 혜택이 있는 대신 조합원 분양분을 제외한 50% 이상을 임대주택으로 제공해야 한다. 정부가 8·4공급대책 등을 통해 공공재개발을 활성화하기로 하자 분양권을 노린 신규 전입이 급증했다는 지적이다. 신축 빌라가 우후죽순 들어서 조합원이 급증하는 추세이기 때문이다. 공공재개발 사업지로 선정돼 주택공급활성화지구로 지정되면 신축 건축행위가 제한되고 조합원도 확정되지만 구역 지정까지는 3개월 이상 남아 이 기간 동안 사업성이 더욱 악화할 가능성이 있다. 공공재개발 유력 후보지로 거론되는 구역 주민들은 “오는 9월 후보지 지정 시점부터라도 신축행위를 금지해달라”고 호소하고 있다.
18일 정비 업계에 따르면 공공재개발을 검토하고 있는 사업지들에서 신규 전입자 급증으로 인한 사업성 하락을 우려해 건축행위 금지 및 분양권 취득 기준 강화를 요구하고 있다. 현재 공공재개발 1호 사업지로 유력하게 거론되고 있는 성북1구역의 경우 현재도 건축 중인 신축 빌라를 어렵지 않게 찾을 수 있다. 현재 건축 중인 빌라 약 50가구를 포함해 분양 예정인 빌라 물량이 약 100가구에 달한다. 성북1구역의 조합원 추산 인원은 1,287명으로 이미 사업 초창기보다 두 배 가까이 늘어난 상태다. 성북1구역 관계자는 “조합원이 늘어나는 만큼 일반분양은 축소될 수밖에 없다”고 우려했다. 성북6구역도 상황은 마찬가지다. “빌라 업자들은 큰 주택 하나를 구매해 여러 개로 땅을 쪼개 건평 12평짜리 빌라를 마구잡이로 짓고 있다”며 “사업성이 떨어질 뿐 아니라 정비구역 지정을 위한 노후도 기준에 충족되지 못할까 봐 걱정된다”고 말했다.
신축행위 금지는 구역 지정을 기점으로 효력을 발휘한다. 하지만 구역 지정까지는 아직 남은 시일이 많다. 서울시는 9월 공공재개발 후보지 공모를 시작해 11월 선정을 마무리할 예정이다. 이후 주민설명회와 공공시행자 지정 등을 거쳐 주택공급활성화지구가 지정되기 때문에 최종 구역 지정은 올해 말이나 내년 초가 될 것으로 전망된다. 하지만 서울시는 공공재개발에 대해 건축행위 제한 시점을 앞당기거나 노후도 기준을 완화할 계획이 없다는 방침이다.
정비 업계 관계자들은 조합원이 급증하면 사업성이 심각하게 떨어져 사업 자체가 무산될 수 있다고 경고한다. 한 대형 건설사 정비사업 담당자는 “일부 재개발 사업지는 조합원 수가 전체 분양 예정물량을 넘어서는 경우까지 나온다”며 “분양권을 노리는 신규 건축 물량을 제한해야 정비사업이 좌초하지 않을 것”이라고 언급했다.
