청구권 사용 않았다면 5% 이상 임대료 인상 가능[꼭 알아야 될 임대차Q&A]

전월세 상한제에 따른 ‘5% 상한’에도 불구하고 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태에서 집주인과 합의했다면 5% 이상 임대료를 올려도 괜찮다는 정부 해석이 나왔다. 다만 계약갱신청구권을 사용한 경우 집주인이 5% 이내라도 임대료를 올리는 것은 사실상 불가능할 전망이다.

또 계약갱신청구권에 대한 불만으로 집주인이 손해를 감수하면서 집을 공실로 비워둔다고 해도, 이는 실거주 의사 없이 갱신을 거절한 것으로 해석돼 손해배상 책임을 지게 될 수 있다. 다만 집주인이 실거주 목적으로 계약을 거부한 뒤 해외 근무 등 불가피한 사유로 실거주가 불가능하다면 다른 세입자에게 집을 빌려주는 것은 가능하다. 국토교통부와 법무부는 개정된 주택임대차보호법에 대한 주요 쟁점에 대한 해설집을 정리해 28일 배포했다. 주요 내용은 다음과 같다.

Q. 계약갱신청구권을 행사하지 않는 경우 5%를 초과하는 임대차 갱신계약을 체결할 수 있는지.

A. 가능하다. 계약갱신청구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려 있기 때문에 임차인이 이를 행사하지 않고 임대인과 합의 하에 5%를 초과해 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능하다. 다만 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다.

Q. 그렇다면 계약갱신청구권을 행사했다면 5%를 초과하는 갱신계약이 가능한지.

A. 5%를 초과하는 부분은 효력이 인정되지 않는다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 즉 5%를 초과한 계약을 했다면 초과분에 대한 임대료를 임차인이 내지 않아도 아무런 문제가 없다는 의미다.

Q. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담해야 하는가.

A. 손해배상 책임을 지게 될 수 있다. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우 주임법 위반에 따른 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.

다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 또는 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 일시적으로 불가피하게 공시로 두는 경우에는 손해배상 책임을 면할 수 있다.

Q. 법인이 임대인인 경우 ‘직접 거주’를 이유로 갱신거절할 수 있나.



A. 불가능하다. 법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주 대상으로 보기 어렵다.

Q. 집주인이 본인 또는 직계존비속의 직접 거주를 이유로 계약갱신을 거부한 뒤 제3자에게 임대를 했다면.

A. 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신됐을 기간, 통상 2년이 지나기 전 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 종전 세입자에게 손해를 배상해야 한다.

다만 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 경우는 예외다. 실거주하던 직계존속이 사망하거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등이다.

Q. 전월세상한제의 상한선인 5% 임대료 증액은 무조건 가능한 것인가.

A. 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐 집주인과 세입자는 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 세입자가 끝까지 거부할 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 해 요건이 충족된 것으로 인정되면 증액할 수 있다. 법원에 차임증감청구 소송을 제기할 수도 있다. 다만 분쟁조정위의 경우 세입자가 조정을 거부하면 강제할 방법이 없다.

Q. 계약갱신청구권을 행사하는 방법은 어떤 방식이 있나.

A. 특별한 방식의 제한이 없다. 구두 또는 문자메시지, 이메일 등 방법이 모두 가능하다. 다만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다. 다만 ‘묵시적 갱신’은 계약갱신청구권 행사로 보지 않는다.

Q. 1년으로 임대차 계약을 맺었지만 1년 이상 거주하고 싶다면 어떻게 해야 하나.

A. 그냥 2년을 살면 된다. 주임법은 2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 본다. 이 경우 2년의 임대차 기간이 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.