서울 서초구 일대 아파트의 모습# 서울 은평구에서 아파트 월세를 구하는 A씨는 최근 오른 전월세 시세에 결국 월세는 그대로 두고 보증금을 6,000만원 더 올려주기로 임대인과 협의했다. A씨는 “보증금을 낮추고 월 20만원 월 임대료를 더 내는 선택지도 있었지만 소멸하는 월세를 더 내느니 돌려받는 보증금을 더 내기로 했다”고 말했다.
서울 아파트 월세 시장에서 준전세(반전세) 거래 비중이 두자리 수 비율로 급증했다. 임대차3법 시행 등의 영향으로 전월세 값이 뛰면서, 월세 시장에서도 임대 보증금이 오른 것이다.
2일 서울시 부동산 정보광장에 따르면 8월 계약신고된 1,764건의 월세 거래 가운데 보증금 비중이 높은 준전세는 905건으로 51.30%를 차지했다. 준전세 거래 건수가 준월세(803건)보다 많았다. 이같이 월세 중 준전세의 비중이 준월세를 초과한 것은 지난 2016년 12월 이후 처음이다.
현재 공인 및 민간 통계에서 월세 거래는 보증금 규모에 따라 세 가지 형태로 나뉜다. 보증금이 월 임대료 12개월 치 이내일 경우 ‘월세’로 구분하고, 보증금이 월 임대료의 12~240개월 치 일 경우 ‘준월세’, 보증금이 월 임대료의 240개월치를 넘을 경우 ‘준전세’로 분류한다. 준전세는 명칭 그대로 사실상 전세 수준의 높은 보증금을 걸어놓고 이와 별개로 월세를 추가로 내는 구조다. 월세 거래 중 준전세의 비중이 높아진 것은 결국 월세 시장에서 임차인이 지급해야하는 보증금 규모가 커졌다는 의미다.
특히 준전세 거래 비중은 계약갱신청구권 등을 담은 주택임대차보호법이 시행되기 전인 7월에는 37.6% 였지만, 법 시행이후 8월에는 51.3%로 13.7%포인트 뛰어올랐다. 임대차보호법 시행 전후로 전월세 시장 불안감이 가격 상승으로 이어진 결과로 풀이된다. 실제 한국감정원에 따르면 이달 서울 아파트 반전세가 상승률은 지난달(0.24%)보다 큰폭으로 오른며 0.34%로 집계됐다. 올들어 최대 상승폭이다.
특히 임차인 입장에서는 월 임대료를 올리기보다 보증금을 더 걸어놓는 쪽을 선호 하면서 준월세 매물이 준전세로 거래된 것으로 풀이된다. 여기에다 1가구 2주택 이하 임대인의 경우 월세 소득과 달리 보증금은 비과세 대상이기 때문에 보증금을 올리는 쪽이 유리한 점도 적용한 것으로 보인다.
현재까지는 월세 거래 가운데 준전세의 비중이 높아지는 상황이지만 시장에서는 기존 전세 물량도 추후 준전세로 전환될 가능성도 높다고 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자를 막기위해 금융권에서 집주인들의 전세환급 대출이나 임차인들의 전세대출 모두 일부 제한하고 있어 양측 모두 보증금 마련에 부담이 되는 상황”이라며 “갱신 계약이 만료되는 4년 후부터는 기존 전세도 일부 월세로 넘어가는 월세화 경향이 본격화할 수 있다”고 전망했다.
