서울 서초구 일대 아파트의 모습.국토교통부와 여당이 전세가 상승 원인을 ‘저금리’라고 설명한 가운데, 미국의 뉴욕이나 샌프란시스코, 영국 런던, 싱가포르 등 해외의 주요 도시에서는 임대료가 급락하고 있다. 국내의 경우 전세와 월세가 모두 급등하고 있지만 기준 금리가 한국(0.5%)보다 오히려 더 낮은 국가에서도 임대료가 떨어지고 있는 것이다.
윤주상 홍익대학교 도시건축대학원 교수는 “금리의 변동은 임대차 시장이 아닌 부동산 매매시장에서 영향을 미치는 요인이다. 대출을 받아 집을 살 때 금리가 저렴하면 투자 수익률이 높아지기 때문”이라며 “반대로 임대차 시장은 투자수익이 없는 100% 실거주, 실수요 시장으로 (전세든 월세든) 수요와 공급의 논리로 가격이 결정되는 구조다”고 지적했다.
김현미 국토교통부 장관이 국정감사에서 나훈아의 ‘테스형’ 노래를 들으며 웃음짓고 있다./연합뉴스<같은 저금리인데…해외 임대료 ↓, 국내 임대료↑>
외신 보도에 따르면 뉴욕의 경우 맨해튼 아파트 임대료 중위가격은 전년대비 11% 하락했으며 더 작은 스튜디오 임대료는 9월 기준 17% 하락했다. 기술 회사가 몰려있는 샌프란시스코에서는 스튜디오 월 임대료 중간 값이 2,285달러로 전년 대비 31 % 하락한 것으로 집계됐다. 이외에도 캐나다 토론토의 경우 3·4분기 임대료가 전년 같은 기간보다 14.5% 하락했으며 영국 런던에서 가장 부유한 지역에서는 임대료가 9월 연초 대비 8.1% 하락했다고 블룸버그는 보도했다. 특히 런던의 경우 최근 임대료 하락이 지난 10년 여를 통틀어 가장 가파른 하락을 기록한 것으로 나타났다.
국내 임대차 시장은 사뭇 다르다. 국토교통부가 지난 19일 발표한 보도 설명자료에 따르면 올 들어 수도권 전세가의 경우 지난해 까지 2년 연속 하락하다 올 들어 3.31% 상승했다. 해외의 임대차 형태인 월세 역시 2018년과 2019년 2년 연속 임대료가 떨어졌지만 올 들어 9월까지 서울에서는 0.47%, 수도권에선 0.67% 올랐다.
현재 미국이나 캐나다, 런던의 경우 기준금리가 모두 0.25% 이하로 0.5% 인 한국은행 기준금리보다 낮다. 저금리가 월세가 상승원인이라고 하기엔, 기준금리가 더 낮은 해외에서는 월세 임대료가 떨어지는데, 국내에서만 월세 임대료가 오르는 모순이 벌어지는 셈이다.
사정이 이런데도 국토부는 전세 가격의 상승을 ‘저금리’ 탓으로 설명했다. 국토부는 “금년 들어 코로나 19 등으로 인한 경제위기 극복을 위해 한국은행이 불가피하게 기준 금리를 인하했으며, 이는 전세 가격 불안요인으로 작용하고 있다”고 강조했다.
<임대차 시장은 금리 아닌 수요 공급이 결정>
학계에서는 전세나 월세를 막론하고 임대차 시장의 가격은 금리가 아닌 수요공급 측면에서 봐야 한다고 지적했다. 윤주상 홍익대학교 도시건축대학원 교수는 “임대차 시장은 투자수익이 없는 100% 실거주, 실수요 시장으로 (전세든 월세든) 수요와 공급의 논리로 가격이 결정되는 구조이지 금리의 영향을 받는 시장이라고 보기는 어렵다”고 했다. 이어 “저금리에 임차인의 부담이 줄어 전세대출을 더 받는다는 논리는 결과론적 설명”이라고 평가했다. 맨해튼과 싱가포르 등 임대료가 하락한 해외 사례 역시 코로나19로 인해 수요가 줄고 이에 따라 공실률이 늘어나는 게 배경이라고 블룸버그는 분석했다. 수요와 공급의 문제라는 것이다.
대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “저금리로 인한 유동성은 전체 임대차 가격 결정에서 10~20%에 불과한 요인”이라며 “임대차 3법의 시행이나 임대사업자 혜택 종료, 다주택자 세제 개편 등으로 임대주택 공급이 줄어든 것이 임대료 상승 기폭제가 된 것”이라고 했다. 서 교수는 “저금리는 어제 오늘 일은 아니기 때문에 만약 저금리로 임대차 시장이 불안한 것이라면, 지난해에는 전월세 가격이 오르지 않은 이유도 설명돼야 한다”이라고 꼬집었다.
