부동산 중개업소/ 연합뉴스#부린이 A씨는 올해 기준 연 소득이 8,000만원을 넘은 직장인이다. 전세 끼고 갭으로 서울에 생애 첫 주택을 구입하면서 마이너스통장을 포함해 신용대출을 1억4,000만원 빌렸다. 처음으로 내 이름의 명의로 된 집을 장만한다는 기대감에 행복했던 A씨는 최근 금융당국의 차주별 DSR 40% 규제 도입 소식에 불안감이 커졌다. A씨는 “규제가 11월 30일부터 시행한다는 데 잔금일도 같은 날이다”며 “나도 규제 대상이 되는 건지 궁금하다”고 말했다.
급증하는 가계대출에 금융당국이 고소득자의 신용대출을 대상으로 ‘핀셋’ 규제 강화를 예고했다. 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(비은행권 60%)를 연 소득 8,000만원이 넘는 고소득자가 총 신용대출을 1억원 넘게 받을 경우에도 적용하는 것이다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원을 초과하는 주택에 대한 신규 주택담보대출을 실행하는 차주에 한해 차주별 DSR 40%를 적용해왔다. 이미 신용대출로 주택을 구입한 사람부터 주택 구입을 준비 중이던 사람까지 시장에서 당장 혼란스럽다는 목소리가 쏟아지고 있다. 금융위원회·금융감독원에서 발표한 ‘가계대출 관리방안’을 바탕으로 Q&A로 정리했다.
-차주별 DSR 40% 규제 강화가 무슨 말인지 모르겠다. 어떻게 규제가 적용된다는 것인가
▲DSR이란 대출심사 과정에서 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로, 대출받는 사람의 상환 여력을 파악하는 지표다. 주담대 뿐만 아니라 신용대출·카드론을 포함한 모든 금융권의 대출 원리금 부담을 반영한다.
통상적으로 DSR은 은행별로 평균 40% 내로 관리하면 됐다. 가령 A씨에게 내준 대출이 DSR 20%면 B씨에게 DSR 60%를 내줘도 은행으로선 평균 DSR이 40%여서 문제가 안 됐다.
차주별 DSR 40%는 은행이 아닌 대출을 하는 사람 단위에 적용하겠다는 의미다. 지난해 정부는 12·16 부동산대책(주택시장 안정화 방안)을 통해 9억원을 초과하는 주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 때 은행 평균이 아닌 개인 차주별 DSR 40%를 적용하는 방안을 도입했다. 이번 대책은 여기서 나아가 연 소득 8,000만원을 넘는 고소득자가 총 신용대출이 1억원을 초과할 경우에도 차주별 DSR 규제를 적용하는 게 핵심이다. 단 개인 차주 단위로 가족, 지인의 대출과 합산해 산정하지 않는다.
-A씨의 사례처럼 제도 시행 전에 이미 1억원 신용대출을 받았다. 이번 차주별 DSR 40% 규제에 적용 대상인가
▲대상이 아니다. 차주 단위 DSR 40% 규제는 제도 시행 이후 신규로 1억원 넘게 신용대출을 받는 경우 적용된다. 기존에 신용대출이 있는 상황에서 추가로 신용대출을 받아 총 신용대출액이 1억원을 넘는 경우도 적용된다. 다만 제도 시행 이전에 1억원이 넘는 신용대출을 보유하고 있고 그 만기를 연장하는 경우, 금리 조건 등을 변경하는 경우 등은 적용되지 않는다.
-1억원 넘게 신용대출을 보유하고 있는데 일부를 갚았다. 이 경우 차주 단위 DSR 40% 규제 적용 대상인가.
▲총 신용대출액을 기준으로 1억원 이하가 되면 규제의 적용대상에서 제외된다. 가령 제도 시행 전에 8,000만원 신용대출을 받았고 제도 시행 후 3,000만원의 신용대출을 받았다. 이후 2,000만원을 상환해 총 신용대출액이 9,000만원으로 줄었다. 이 경우 차주별 DSR 규제 적용을 받지 않는다.
-기존 신용대출을 대환하는 목적으로 제도 시행 이후에 신용대출을 받을 예정이다. 이 경우 누적 잔액은 어떻게 계산되나.
▲기존 신용대출의 상환예정금액만큼은 신용대출 누적 잔액 계산에서 제외된다. 예컨대 8,000만원 신용대출을 보유한 차주가 대환 목적으로 다른 은행에서 9,000만원의 신용대출을 받았다. 이 경우 누적 잔액은 9,000만원으로 계산한다.
-제도 시행 이후에 신용대출을 여러 차례, 여러 은행에서 나눠 대출받아 1억원이 넘었다. 차주별 DSR 규제 적용 대상인가
▲규제 적용 대상이다. 차주별 DSR 규제는 신용대출 건수가 아닌 총 신용대출 규모를 기준으로 적용된다.
/연합뉴스-연봉 8,000만원 넘는 고소득자의 신용대출이 얼마만큼 줄어드는지 가늠이 안 간다.
▲예를 들어 기존에 금리 3.0%, 만기 20년짜리 주담대 2억원에 신용대출 1억원(금리 3.5%)을 보유한 직장인이다. 직장인의 연봉이 8,000만원이라면 이번 규제를 적용하기 이전에는 통상 연봉의 1.5배인 1억2,000만원까지 신용대출을 받을 수 있었다. 그러나 규제 적용 이후에는 DSR 40%를 적용해 1,900만원만 추가로 신용대출이 가능해진다. 연봉이 1억원인 경우 7,800만원, 연봉이 1억2,000만원일 땐 1억3,700만원만 추가 대출이 가능하다.
같은 조건으로 주담대가 4억원이 있다면 추가 신용대출은 더 어려워진다. 연 소득이 1억2,000만원을 넘어야 신용대출을 추가로 받을 수 있다. 이마저도 추가 대출 가능한 금액은 1,900만원에 그친다.
-DSR 계산할 때 300만원 이하 소액신용대출도 포함되나.
▲300만원 이하 소액 신용대출은 차주 단위 DSR 적용 대상이 아니다. 이외에도 전세자금대출, 주택연금, 서민금융상품 등도 적용되지 않는다.
-차주별 DSR 규제는 연 소득 8,000만원을 초과하는 경우 적용된다. 연 소득에 대한 증빙은 어떻게 하는가.
▲근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 증빙 소득으로 산정하는 게 원칙이다. 증빙소득이 없는 경우 신고소득, 인정소득에 따라 산정 가능하다. 다만 특별한 이유 없이 소득자료 제출을 거부하거나 제출하지 않는 경우 고소득 차주로 간주돼 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.
-마이너스통장의 경우 설정한도가 기준인가
▲실제 사용한 금액이 아닌 금융사와 약정 당시 설정한 한도금액을 대출총액으로 간주한다. 이에 따라 이번 규제로 차주별 DSR 대상자가 되면 마이너스통장 한도도 줄어들 것으로 전망된다.
-차주별 DSR 규제는 언제부터 적용되나
▲금융당국은 약정서 개정, 전산시스템 정비 등을 거쳐 오는 30일부터 시행할 방침이다. 다만 제도 시행 전에 미리 대출을 받으려는 수요를 막기 위해 30일 전에라도 금융기관들이 자율적으로 차주 단위 DSR 규제를 적용할 예정이다.
