금융당국이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태의 여파로 해외 부동산 펀드에 부정적인 영향이 나타나고 있다고 판단하고 잠재 위험을 주기적으로 점검하기로 했다.
16일 금융감독원에 따르면 지난 4월 말 기준 전체 해외 부동산 펀드는 806개(운용사 77개사), 설정 금액 56조 5,000억 원 규모로 집계됐다. 금감원은 이 중 소규모 펀드를 제외한 51조 4,000억 원 규모의 해외 부동산 펀드 666개를 세부 분석대상으로 삼았다.
금감원은 해외 부동산 펀드 평균 만기는 7.6년으로 단기 경기 변화에 대한 민감도나 유동성 위험이 적고 대부분 만기까지 환매가 불가능한 폐쇄형으로 설정돼 다른 유형 펀드에 비해 대량 환매 우려는 크지 않은 편이라고 설명했다. 금감원에 따르면 분석 대상 부동산 펀드 중 사모펀드가 49조2,000억 원(95.5%)으로 모집 형태의 대부분을 차지했다. 공모펀드는 2조 3,000억 원(4.5%)에 불과했다. 환매 방식은 만기 때까지 환매가 불가능한 폐쇄형이 51조2,000억 원(99.4%), 개방형은 3,000억 원(0.6%) 수준이다. 투자 지역별로는 미국이 21조 7,000억 원(42.1%)으로 가장 많고, 유럽 14조 1,000억 원(27.4%), 아시아 3조 4,000억 원(6.7%) 순이다.
투자 대상별로는 오피스빌딩에 27조 4,000억 원(53.2%), 호텔·리조트 5조 5,000억 원(10.7%), 복합단지·리테일은 3조 7,000억 원(7.1%), 창고·물류센터는 2조 8,122억 원(5.5%)이 각각 투자됐다. 투자 형태로는 임대형이 21조 원(40.7%)으로 가장 많고 대출형 17조 8,000억 원(34.7%), 역외재간접 8조 2,000억 원(15.9%) 등이 그 뒤를 이었다.
펀드 중 절반 가량인 25조 6,000억 원 규모가 최근 1~3년 내, 14조 1,000억 원 규모는 3~5년 내 각각 설정됐다. 이에 따라 2023년부터 본격적으로 해외 부동산 펀드의 만기가 도래하는 것으로 나타났다. 2023년에 만기를 맞는 펀드 설정 금액은 7조 8,000억 원(15.1%), 2024년 8조 4,000억 원(16.4%), 2025년 이후 26조 8,000억 원(52.1%) 순이다.
금감원은 코로나19 사태의 영향으로 일부 펀드에서 임대료, 이자 연체가 발생하거나 매각 여건 악화에 따른 만기 연장이 나타나고 있다고 진단했다. 또한 향후 경기 회복이 지연되면 펀드 수익성 하락 및 투자금 손실에 대한 위험이 현실화될 가능성이 있고 펀드 운영 기간 중 이자 수익을 얻고 대출 채권 만기시 원금 상환을 받는 대출형 펀드는 중·후 순위 비중이 커 신용 위험 우려도 있다고 평가했다.
금감원은 금융투자협회와 함께 해외 부동산 펀드 등 대체투자 펀드 설정·운용 시 단계별로 준수해야 하는 원칙과 절차를 정한 ‘대체투자펀드 리스크관리 모범규준’을 제정해 지난 10월부터 시행 중이다. 해당 규준에 따르면 운용사는 대체투자 펀드 설정시 사전에 위험 분석을 실시하고 이후 최소 연 1회 주기적으로 위험 분석 및 공정가치 평가를 해야 한다. 금감원은 해외 부동산을 포함한 대체투자 펀드 잠재 위험 요인을 지속적으로 점검하는 한편 운용사가 규준에 따라 대체투자 펀드를 설정·운용하고 있는지 자체적으로 점검해 그 결과를 이사회에 보고하도록 할 예정이다.
