현금으로 받으면 감면율 10%뿐
부재지주 1억초과분 채권만 가능
3년 만기 30%·5년은 40%까지
입지 좋은 수도권 대토수요 많아
보상금 적은 경우 배정 못받을듯
◇토지 보상 절차부터 잘 알아야=개발 예정지에 부동산을 보유한 보상 대상자라면 토지 보상이 어떻게 이뤄지는지 알고 있어야 한다. 먼저 지방자치단체나 한국토지주택공사(LH) 같은 사업 시행자는 토지 소유자와 관계인의 서명을 받아 토지·물건 조서를 작성하고 그 내용과 사업 개요, 보상 시기·방법 등이 담긴 보상 계획을 공고한다. 열람 기간 14일 동안 이의가 있다면 시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다.
보상 공고 후에는 보상액 산정의 기초가 되는 감정평가가 이뤄진다. 사업 시행자와 토지 소유자가 각각 감정평가사를 선정하면 이들이 평가한 금액을 산술평균한 가격이 곧 평가액이 된다. 이 때문에 소유자로서는 어떤 감정평가사를 선임하느냐도 중요하다. 협의가 이뤄져 토지를 넘기고 보상금을 받으면 보상 절차가 종결된다. 반면 합의가 안 될 경우 토지수용위원회에 재결을 신청해야 한다. 만약 이 재결에도 이의가 있다면 다시 이의재결을 신청하거나 행정소송을 제기할 수 있다.
◇보상 방법별 절세 전략 따져봐야=토지 보상에 응하기로 했다면 가장 중요한 것은 절세 전략이다. 우리은행 자산관리컨설팅센터가 지난 6개월간 토지 보상 예정 고객을 대상으로 상담 내용을 분석한 결과 절세 관련 문의가 70% 이상으로 가장 많았다.
토지 보상은 공익 목적에 따라 재산권을 강제 수용하는 것이므로 일반적인 양도와 달리 양도소득세 일부 감면 혜택이 있다. 감면율은 토지 보상 방법에 따라 다르다. 단 어떤 항목이든 전체 감면 한도는 연 1억원, 5년간 최대 2억원으로 한정돼 있다. 먼저 현금 보상은 감면율이 10%로 가장 낮다. 현금이 다시 부동산 시장으로 흘러가 집값을 자극할 우려가 있어서다.
보상금을 채권으로 받는 경우는 양도소득세액의 15%를 감면해준다. 어떤 형태로 보상을 받을지는 소유자가 선택할 수 있지만 해당 토지를 보유만 하고 그 지역에 살고 있지는 않은 외지인(부재지주)이라면 보상금이 1억 원을 넘을 경우 그 초과분에 대해서는 채권으로만 받아야 한다.
채권 보상의 감면율이 현금 보상보다 높기는 하지만 보상을 받자마자 채권을 팔아 현금화한다면 할인율이 적용되기 때문에 실제로 손에 쥐는 돈은 현금 보상과 큰 차이가 없을 수 있다. 다만 토지 보상으로 받은 채권은 만기까지 갖고 있으면 감면율이 40%까지 올라가기 때문에 현금이 급하거나 적극적인 투자자가 아니라면 만기 보유를 고려해볼 만하다. 3년 만기 채권을 만기까지 보유하면 양도소득세액의 30%를, 5년 만기 채권은 40%를 감면받을 수 있다.
해당 사업으로 조성된 토지로 돌려받는 ‘대토(대체 토지) 보상’도 있다. 특히 정부가 유동성 억제를 위해 대토 보상 유인을 강화하면서 기존 15%였던 양도세 감면율이 지난해부터 40%로 대폭 올랐다. 실제 수도권에 포진한 3기 신도시의 경우 입지가 비교적 좋아 대토 보상에 대한 상담도 늘어나고 있다. 하지만 나눠줄 수 있는 부동산에도 한계가 있는 만큼 보상금이 적다면 대토 배정이 아예 불가능할 수도 있다.
그린벨트 내 토지 수용당했을때
인접 부동산 사면 취득세 면제도
“경험없으면 감면·혜택 잘 몰라
반드시 전문가와 사전 상담을”
◇개발제한구역 감면, 협의 양도 혜택도 알아둬야=보유한 토지가 개발제한구역 안에 있거나 개발제한구역에서 해제된 경우라면 25~40%까지 양도세액 감면을 받을 수 있다. 개발제한구역 지정일 이전에 취득했다면 40%의 감면율이 적용된다. 토지 수용을 당한 사람이 기존 소유지와 인접한 시군구에 부동산을 새로 사면 요건에 따라 취득세를 면제해주는 특례도 확인해볼 만하다.
보상금을 높이기 위해 수차례 재결이나 이의신청을 하는 방법에 대해서도 문의가 있지만 득과 실을 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 시간이 지연됨에 따라 물가상승률 등이 반영되면 보상금이 오를 수는 있지만 최초 평가에 중대한 오류가 있는 게 아닌 이상 그 폭이 미미해 각종 수수료나 유무형의 비용을 감안하면 허탈한 경우가 적지 않다는 것이다. 특히 최초 감정평가액 수준에 협의해 토지를 넘기는 사람(협의 양도인)에게 주는 혜택도 받을 수 없게 된다. 지난해 9월부터는 그 지구에 지어지는 아파트 1채를 특별 공급 받을 수 있어 3기 신도시 원주민들에게 인기다.
안명숙 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장은 “토지수용의 경우 받을 수 있는 감면이 다양하지만 세무사들조차 관련 경험이 없으면 혜택을 찾아내기 쉽지 않다”며 “반드시 사전에 전문가와 상담을 거쳐 절세 방안을 다각적으로 검토하고 장기적인 자산 증식의 기회로 삼을 필요가 있다”고 조언했다.
◇은행권 ‘토지보상 전담지원’ 총력= 은행들도 토지보상 고객을 잡기 위해 총력전을 벌이고 있다. 저마다 세무사, 감정평가사, 변호사, 부동산 전문가 등 토지보상 업무에 최적화된 전문가들로 전담 조직을 꾸리고 가치평가 및 보상금 협의과정 안내, 절세 방안 상담, 투자처 추천 등에 나섰다.
토지보상 관련 경험이 풍부한 농협은행은 ‘토지보상 서포터즈’를 출범해 지역별로 전담팀을 만들었다. 하나은행은 ‘토지보상 드림팀’이란 이름으로 총 12명의 전문가가 일대일 맞춤 상담을 지원하고 있다. 은행별 특화 상품·서비스도 내놨다. 우리은행은 토지보상금 10억원 이상을 예치하면 양도소득세 신고대행 수수료를 40만원까지 지원하고, 신한은행은 양도가액 10억원 이하 고객에 대해 신고대행 서비스를 무료 제공한다. 토지보상금 예치 전용상품에는 일반 정기예금보다 0.2~0.3%포인트 높은 특판금리도 준다. 국민은행은 ‘토지보상 세금계산 솔루션’을 특화 서비스로 내세웠다.
