강남 은마, 실거주 31%뿐…사람 안 사는데 가격은 오른다

서울 주요 4개 아파트 단지의 실거주 비율이 감소해온 반면 단위면적당 가격은 증가한 것으로 나타났다. 특히 대치동 은마아파트의 실거주 비율은 지난해 31%에 불과했지만, 매매가격은 21억원(34평형 기준)에 이른 것으로 조사됐다. 8일 한국도시연구소는 국회 사무처에 제출한 '임대주택등록제 현황 및 조세 등 개선 방안 마련' 용역 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 보고서는 은마아파트를 포함, 마포구 마포래미안푸르지오아파트, 노원구 상계주공5단지아파트, 용산구 한가람아파트 등 4개 단지 1만1,155건의 등기부등본(2020년 8월 31일 기준)을 토대로 소유 현황 등을 분석했다.

■ 평균 실거주 32.7%…소유주 평균 45.6세

4개 단지의 평균 실거주 비율은 32.7%로, 마포래미안(41.8%), 은마(31.5%), 한가람(29.1%), 상계주공5단지(12.5%) 순으로 높았다. 이들 단지 모두 초기 분양 시점 이후 실거주 비율이 하락세를 보였다. 은마는 1999년 58.8%로 절반 이상이었으나 2005년 51.1%, 2010년 45.5%, 2015년 36.6%로 계속 하락했다. 마포래미안은 2015년 48.3%였지만, 2018년 이후 연간 2%포인트 이상 빠른 속도로 줄었다.

4개 단지 소유주의 평균 나이는 45.6세였다. 연령대는 40대가 33.4%로 가장 비중이 컸고, 30대(28.3%), 50대(22.1%), 60대(7.9%), 29세 이하(4.8%), 70세 이상(3.5%)이 뒤를 이었다. 은마(40.5%)와 상계주공5단지(28.9%)는 40대 비율이 가장 높았고, 마포래미안(30.1%)과 한가람(34.9%)은 30대 비중이 가장 높았다. 실거주하지 않는 소유주들은 대체로 해당 아파트와 멀지 않은 거리의 집에서 살고 있었다. 은마 소유주들은 서울 강남구(33.8%), 송파구(7.2%), 서초구(7.1%) 등에 살았고, 마포래미안 소유주는 서울 마포구(22.0%), 서대문구(4.6%), 영등포구(4.1%) 등에 주거했다. 실거주 하지 않는 소유주의 거주지역을 서울, 인천·경기, 그외 국내 지역과 해외로 나눠 살펴본 결과, 68.0%가 서울에 살고 있었다. 인천·경기까지 합치면 85.7%였다.



■ 은마, 지난해 처음으로 증여·상속>매매

소유권 이전 사유 중에서는 매매 비율이 가장 높았고, 2017년 이후 증여·상속 비율이 증가세를 보였다. 은마의 경우 증여·상속 건수가 2019년 43건(17.3%)에서 지난해 81건(55.1%)으로 대폭 증가했다. 지난해 증여·상속 건수는 1999년 이후 처음으로 매매 건수(65건·44.2%)를 넘어섰다. 상계주공도 증여·상속 건수가 2008∼2015년 5건 미만이었지만, 2018년 18건(21.2%), 지난해 16건(26.7%)으로 증가해왔다. 한가람 역시 지난해 증여·상속 비율이 28.3%(15건)로 역대 최고를 기록했다. 20∼30대 소유주로 좁혀 보면 은마의 경우 지난해 상속·증여 비율이 75.4%로 매매 비율(24.6%)보다 높았다. 한가람도 52.2%로 매매(47.8%)보다 높았다. 마포래미안과 상계주공은 각각 26.3%, 28.6%였다.



■ 실거래가↑…은마 21억·마래푸 15억

실거래가 분석 결과 4개 단지별 단위면적당 매매가격은 대체로 2013년부터 증가했다. 은마의 경우 2013년 3,347만원으로 가장 낮았고, 그후 꾸준히 올라 지난해에는 8,204만원에 달했다. 은마의 2006년 매매가격은 31평형이 약 9억3천만원, 34평형은 약 11억5천만원이었고 2013년 최저가를 기록한 후 꾸준히 상승해 지난해 각각 19억원, 21억원을 기록했다. 마포래미안의 단위면적당 매매가격은 2015∼2020년 2배 이상으로 올랐다. 매매가는 34평형 기준으로 2015년 7억4,000여만원에서 15억7,000여만원까지 상승했다. 한가람 역시 33평형 기준 매매가격이 2006년 8억2천여만원에서 지난해 16억1천여만원으로 올랐다.



■ "아파트 외 주택유형도 장기민간임대주택 폐지해야"

2016년 이후 4개 단지 등록임대주택 소유주의 취득 시기는 2018년(28.9%) 비율이 2017년(35.5%)보다 낮았다. 이에 보고서는 등록임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 감면혜택을 확대한 2017년 12·13대책 발표로 2018년 신규 주택 취득을 통한 등록임대주택의 증가로 이어졌다고 보기는 어렵다고 분석했다. 다만 2018년 9·13 대책 발표로 조정대상지역의 신규 취득 주택에 대한 양도소득세가 중과되고 종합부동산세 면제 혜택이 폐지되면서 신규 취득후 임대주택 등록 사례는 급격히 감소했다. 2016년 이후 4개 단지 등록임대주택 소유주의 취득경로는 대부분 매매(은마 95.2%, 마포래미안 94.5%, 한가람 94.6%, 상계주공 89.4%)였다. 증여·상속 비율은 상계주공이 10.6%로 상대적으로 높았다.

등록임대주택 소유주는 임대의무기간 중 주택을 양도할 수 없는 것이 원칙임에도 4개 아파트 단지의 등록임대주택 중 임대의무기간 개시 후 소유권이 변경된 비율은 5.2%였다. 주택 수로는 은마가 16호로 가장 많았다. 보고서는 "지난해 7·10 대책으로 임대의무기간이 8년인 아파트 장기일반민간임대주택(매입)을 폐지한 것은 바람직하나 양도소득세 장기보유특별공제율 50% 감면혜택 등 등록임대주택 소유주에 주어지는 과도한 세제혜택이 여전히 남아있어 불로소득이 제대로 과세되지 않는 문제가 해결되지 않고 있다"고 지적했다. 이어 "임대차신고제가 오는 6월부터 시행 예정이므로 임대주택등록제는 존치할 이유가 없다"며 "아파트 이외 주택유형에서도 장기일반민간임대주택을 폐지할 필요가 있다"고 주장했다.

/이혜인 인턴기자 understand@sedaily.com