공공주택지구 전국연대 대책협의회 회원들이 10일 경기 시흥시 과림동의 한국토지주택공사(LH) 직원 투기 의혹 토지 앞에서 기지회견을 열고 3기 신도시 계획의 전면 백지화를 요구하고 있다./연합뉴스“신도시 주변 땅은 이미 사 놓을 사람들이 다 사 놓았어요. 지금은 매물도 없지만 평당 2,000만 원이 그나마 싼 편 입니다.”
10일 경기도 하남시 신장동에서 만난 한 중개 업소 사장은 “진짜 꾼들은 신도시에 포함되지 않은 주변 부동산을 노린다”며 “하남 교산 신도시 발표 전후로 외지인들이 주변 토지 시장을 휩쓸고 지나갔다”고 말했다. 신장동은 지난 2018년 12월 3기 신도시로 지정된 하남 교산지구와 연접된 지역이다. 신도시 투기 의혹이 확산되는 가운데 인근 지역에도 수요가 몰리면서 토지 가격이 급등한 것으로 나타났다. 시장에서는 개발 대상 지역보다 연접 지역에 진짜 ‘꾼’들이 몰렸을 것으로 추정하고 있다.
서울경제가 부동산 정보 업체 디스코의 자료 등을 토대로 분석한 결과 이같이 조사됐다. 하남 교산 신도시와 붙어 있는 신장동의 경우 지난해 3월부터 같은 해 8월까지 거래된 토지의 평균 가격은 3.3㎡(평)당 1,307만 원이었다. 하지만 지난해 9월부터 올해 2월까지 6개월간 2,361만 원으로 올랐다. 직전 6개월(2020년 3~8월) 평균 가격보다 80.5%나 상승한 것이다. 연접 지역의 토지 가격 오름세는 다른 신도시 지역에서도 사정이 다르지 않았다. 일부 지역은 지가가 2배 이상 뛰기도 했다.
이날 광명·시흥지구가 포함된 광명시와 시흥시는 자체 조사 결과를 발표했다. 광명시에서는 소속 공무원 6명, 시흥시에서는 8명이 신도시 내 예정지 토지를 매입한 것으로 확인됐다. 정부 합동조사단은 11일 국토부·한국토지주택공사(LH) 직원들을 대상으로 한 1차 조사 결과를 발표한다. 하지만 정부와 지자체 모두 자체 셀프 조사인데다 조사 대상에 주변 지역은 빠져 있다. 경찰 수사 또한 개발지역 내로 한정돼 있다.
<왕숙 신도시 인근 땅값 137% 올라…"전입·전출 요지는 부르는 게 값>
사실 ‘택지지구 내보다 연접 지역의 땅을 사는 게 이익’이라는 것은 토지 시장에 다 알려진 내용이다. 연접 지역은 개발 지역의 토지 보상금이 풀리면 가격이 뛸 수밖에 없고 여기에 택지 개발이 마무리될 경우 개발 후광 효과도 노릴 수 있어서다. 이런 이유로 연집 지역 토지만 잘 고르면 막대한 시세 차익을 거둘 수 있다.
서울경제가 부동산 정보 업체 디스코의 자료 등을 토대로 분석한 결과 3기 신도시 연접지 주요 지역의 토지 가격이 급등했다. 이번 조사는 지난해 8월 기준으로 직전 6개월(2020년 3~8월)과 이후 6개월(2020년 9월~2021년 2월)의 3.3㎡(평)당 가격을 분석하는 방식으로 진행됐다.
현재 토지 보상이 40%가량 진행된 하남 교산의 경우 신장동 외에 덕풍동도 최근 6개월 동안 토지 가격이 3.3㎡당 1,301만 원으로 직전 6개월(952만 원) 대비 36.5%나 뛰었다. 3기 신도시 청약 희망자들의 이주 수요 증가에 지하철 개통 기대감까지 더해진 결과다. 2019년 5월 3기 신도시로 지정된 고양 창릉도 인접한 고양 덕양구 용두동의 토지 가격이 같은 기간 445만 원에서 691만 원으로 55% 올랐다. 지구 남서쪽에 인접한 덕양구 강매동은 229만 원에서 367만 원으로 60%나 상승했다.
부천 대장지구와 맞닿은 부천시 도당동은 이 기간 55.72%, 인천 계양 바로 옆의 계양구 다남동은 41.45% 올랐다. 남양주 왕숙 인근의 오남읍 양지리는 이 기간 202만 원에서 482만 원으로 배 이상(137.89%) 급등하기도 했다. 한 부동산 전문가는 “신도시 전입·전출부에 해당하는 요지라면 ‘부르는 게 값’인 수준”이라고 했다.
송승현 도시와경제 대표는 “신도시 인접 지역의 경우 자본이 상대적으로 적게 들어가는 반면 개발 사업이 진행되면서 가격 상승 효과는 뚜렷하게 나타난다”며 “수익률을 중시하는 이른바 ‘꾼’들은 개발 계획 등 정보를 분석해 인근 지역에 투자하는 경우가 많다”고 설명했다. 신도시로 지정된 지구는 곧바로 토지거래허가구역이 되기 때문에 대토보상 등 간접 수익에 의존해야 하지만 인접지의 경우 시세 차익을 기대할 수 있다는 장점을 가져 단기 투자에 더 적절하다는 평가다. 신태수 지존 대표는 “자산가들은 오래 자금이 묶이는 토지보상사업지구보다 그 바깥을 더 선호하는 측면이 있다”고 말했다.
이번 LH 직원들의 투기 의혹이 광명 시흥 신도시 내부 토지 매입에서 촉발됐지만 실제로 투기 수요가 집중되는 곳은 오히려 택지 ‘바깥’이라는 것이다. 이 같은 이유로 정부 합동조사단의 조사가 주변 지역까지 확대돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.
/진동영 기자 jin@sedaily.com
