서울의 한 빌라촌 전경./서울경제DB“빌라 물건을 구해 달라는 연락은 오는 데 매물이 없어요. 투자 문의하시는 분들 중에 현금 청산을 걱정하시는 분은 별로 없습니다. 공공 재개발이 사업성이 없거나 오랫동안 사업이 멈춰 있는 곳 위주로 하는 거잖아요. 평범한 재개발 사업지들은 해당 사항이 없다고 생각하는 거죠."(서울 양천구 신월동 A공인)
정부가 지난 ‘2·4대책’에서 공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축) 등 공공 개발지로 선정된 사업지에 대한 투기 방지책으로 ‘현금 청산’이라는 강수를 뒀지만 재개발을 기대하고 빌라를 매입하는 수요가 이어지고 있다. 정부는 2월 4일 이후 빌라나 아파트 등을 매입한 뒤 차후에 해당 지역이 공공 개발 지역으로 지정되면 아파트 분양권을 주지 않고 현금 청산토록 한다는 계획이다. 과도한 재산권 침해 논란이 이어지고 있지만 시장에서는 빌라의 인기가 지속되고 있다. 연립주택 낙찰가율은 2월 들어 100%를 넘어섰다.
◇2·4 대책에도 서울 빌라 인기는 지속?=정부는 지난 2·4대책에서 공공 직접시행 정비사업 등 공공이 참여하는 새로운 개발 방식을 제안하면서 강력한 투기 방지 대책을 함께 발표했다. 공공 개발 사업지로 추후 선정된 지역의 2월 4일 이후 토지나 주택 구매자에게는 입주권을 주지 않고 현금 청산을 시킨다는 것이다. 또한 사업지로 선정된 후 주택 가격이나 거래량이 20% 이상 증가할 경우 사업지에서 해제하겠다는 방침도 밝혔다.
이 같은 강경한 대책 탓에 재개발 투자 대상인 다세대주택이나 연립주택 등 빌라 거래가 급감할 것이라는 우려가 나왔지만 실제로는 큰 영향을 미치지 않고 있다.
서울경제가 거래 자료를 분석한 결과 서울 빌라 거래는 지난해 12월 5,474건에서 올해 1월 5,866건으로 증가했고 2월에는 이달 11일 기준으로 3,595건을 기록했다. 2월 거래량 집계 완료 시점이 오는 31일로 아직 보름 이상 남은 것을 고려하면 2월 거래량은 1월과 비슷하거나 소폭 줄어드는 정도에 그칠 것으로 예상된다.
눈길을 끄는 것은 아파트 거래량이 크게 줄고 있다는 점이다. 서울 아파트 거래는 지난해 12월 6,500건에 달했으나 1월에는 5,737건으로 줄었고 2월은 3월 11일 현재 빌라 거래량보다 적은 2,859건으로 떨어졌다. 신고 기간이 남아 있는 점을 감안해도 2월 서울 아파트 거래는 4,000여 건 밑이 될 것으로 보인다.
경매 시장에서도 다세대주택과 연립주택 등 빌라의 인기가 2월 들어 치솟았다. 지지옥션에 따르면 다세대주택의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 지난해 12월 81.74%였으나 2월에는 92.55%로 올랐다. 연립주택의 경우 지난해 12월 98.74%였던 것이 2월에는 104.06%로 100%를 돌파했다. 오명원 지지옥션 연구원은 “경매를 통하면 저가 매수가 가능한 만큼 만에 하나 현금 청산이 되더라도 손해는 아니라는 계산이 작용한 것으로 보인다”고 설명했다.
◇아파트에 비해 저렴하고 재건축보다 규제 덜해=이처럼 빌라 수요가 꾸준한 것은 아파트에 비해 가격이 저렴하고 보유 시 규제도 상대적으로 덜하다는 점 때문이다. 전세 대출 회수 규제는 3억 원 이상 아파트에만 해당되기 때문에 전세 대출을 받은 상태에서 연립·다세대주택을 투자 용도로 매수할 수 있다. 또한 다주택자들의 경우 공시가격 1억 원 미만의 빌라를 추가 매수할 때는 다주택자 취득세 중과(12%)를 피할 수 있다는 장점도 있다.
또 최근 수년 사이 집값이 급등하면서 멈춰 있던 재개발 사업지들도 사업이 진척돼 민간 재개발이 활성화될 것이라는 기대감도 한몫했다. 정부가 진행 중인 공공 재개발도 오히려 인근 저층 주거지를 자극해 재개발 분위기를 고조시킬 것이라는 전망이 나오고 있다.
여경희 부동산114 수석연구원은 “아파트 가격이 높아지다 보니 실수요자들이 빌라 시장에 계속 유입되고 있다”며 “시중의 풍부한 유동성 탓에 투자자들도 절차가 상당 부분 진행돼 민간 개발이 확실한 재개발지 위주로 투자 물건을 관심 있게 보고 있는 상황"이라고 설명했다. 이어 “하지만 2·4 대책으로 현금 청산 가능성이 있는 만큼 섣부른 투자는 금물”이라며 “일반적인 재개발 물건도 관리처분계획인가 이전에 산 물건만 조합원 지위를 양도받을 수 있는 점을 주지해야 한다”고 당부했다.
/박윤선 기자 sepys@sedaily.com
