서울 아파트 전경./연합뉴스# 서울 강북구 미아동의 준공11년 차 D아파트 전용 60㎡는 지난 3월 20일 7억 9,000만 원에 거래됐다. 3년 전인 2018년 4월에는 4억 6,700만 원에 실거래되던 아파트다. 3년 만에 3억 2,000만 원이 올랐다. 서대문구의 C아파트 전용 56㎡는 2018년 초반 5억 원 안팎에 거래됐지만 지금은 8억 원을 넘었다. 가장 최근 실거래가는 올 1월 기록한 8억 2,500만 원이다.
서민 보금자리인 소형 아파트값도 8억 원 시대에 접어들고 있다. KB통계에 따르면 4월 기준으로 서울 2분위(하위 20~40%) 평균 아파트값이 8억 원에 육박한 가운데 소형(전용면적 60㎡ 이하) 아파트값도 거의 비슷한 수준까지 올라왔다. 서민 아파트마저 정책 대출 대상에서 벗어난 데다 곧 종합부동산세까지 내야 할 상황에 처한 것이다.
◇8억 원에 육박한 서민 아파트=2일 KB주택가격 동향에 따르면 4월 기준 서울 2분위(하위 20~40%) 아파트 평균 매매가격은 7억 9,965만 원을 기록하며 8억 원에 근접했다. 4년 전인 2017년 4월(3억 9,814만 원)과 비교하면 4억 151만 원 올랐다. 이뿐만이 아니다. 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 평균 매매가격도 지난달 말 7억 7,578만 원을 기록했다. 소형 아파트는 4년 전인 2017년 4월만 하더라도 평균 매매가가 3억 7,883만 원이었다. 4년간 3억 9,695만원이 올랐다. 분위 기준이나 면적 기준 모두 서울에서 서민들이 주 수요층이라고 볼 수 있는 아파트는 지난 4년간 매년 1억 원씩 오른셈이다.
소형 아파트 가격이 급등한 데는 정책 영향이 크다는 것이 전문가들의 분석이다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “2019년 12·16 대책을 통해 9억 원 초과 주택에 대한 규제를 강화해 중저가 주택 수요가 늘어났다”며 “특히 지난해 임대차 2법 시행 이후 전세 대란이 일면서 임대 수요가 매매 수요로 전환된 것이 직접적인 영향이 됐다”고 말했다.
◇정책 대출 안 되고 종부세는 가까워지고=2분위 아파트와 소형 아파트 가격마저 8억 원에 육박하면서 기존의 주택 가격을 기준으로 정립한 각종 정책이 들어맞지 않는 모순이 본격화되고 있다.
대표적인 것이 정책 대출이다. 디딤돌대출의 주택 가격 기준은 시세 5억 원 이하, 보금자리대출은 6억 원 이하다. 정책 상품을 이용할 수 없게 된 것이다. 고 교수는 “정책 대출은 서민들의 내 집 마련을 돕기 위한 것이다. 현재 목표를 이루지 못하게 됐다”며 “보금자리론 기준을 현실에 맞춰 적어도 9억 원 수준으로 조정해야 한다”고 강조했다.
종합부동산세 역시 정책 논리가 어긋나기 시작했다. 정부는 오는 2030년 까지 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올릴 계획이다. 올해 공시가 현실화율은 70.2%다. 집값 상승과 현실화율 상향 기조를 고려하면 몇 년 내에 서울의 2분위 아파트, 또는 서울 강북권의 소형 아파트 소유자가 종부세 대상이 되는 웃지 못할 상황이 현실화할 수 있는 셈이다. 내년에는 주택분 종부세 과세 대상이 100만 명을 넘을 수 있다는 전망도 나온다.
김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “연령, 보유 기간 등에 따라 감면제도를 강화하거나 1주택자 종부세 기준인 9억 원을 상향하는 등 세 부담 증가에 따른 대책이 필요하다”고 강조했다.
/김흥록 기자 rok@sedaily.com
