정부의 고강도 부동산 규제에 따라 부동산 경매 시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 많아졌다. 이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 ‘경매의 기술’ 저자인 정민우 바른경영컨설팅 대표를 만나 부동산 경매에 대한 실질적인 조언을 들었다.
첫 번째 시간이었던 지난 편에서 정 대표는 자신의 부동산 경매 노하우를 독자들에게 전했다. 이어지는 2편에서는 부동산 경매를 통해 부의 단계로 넘어가는 방법에 대해 정 대표와 이야기를 나눴다.
다음은 정 대표와 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’이 나눈 문답이다.
▲ 경공매 과정에서 무게 추를 좀 더 두는 부분은?
□ 제가 투자하는 대상이 좀 다양한 편입니다. 아파트 투자부터 시작했지만 아파트 투자는 현금 흐름이 발생하기는 어려워요. 정말 열심히 하는 분들이 겨우 직장인 연봉 수준 정도는 맞춰질 수 있는데 이제 ‘부의 단계’로 넘어가시려면 포트폴리오를 다양화할 필요가 있습니다. 그래서 제가 투자하지 않은 부동산 종목이 아마 없을 거예요. 예를 들면 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터, 공장, 모텔, 토지까지 안 해본 게 없습니다.
▲ 개인 자산 포트폴리오는 어떻게 구성돼있나?
□ 저는 ‘다양한 투자’를 선호합니다. 현재 주식, 채권, 부동산에 투자하고 있습니다. 주식에 대한 투자 비율은 많이 낮춘 상태예요. 부동산은 실물자산입니다. 등기로서 공시되는 자산이기 때문에 든든한 면이 있는 것이죠. 물론 저는 부채 비율이 상당히 높은 편입니다. 기본 수십억원이 넘습니다. 그 부채라는 것은 채무자라는 뜻이에요.
그런데 내가 채무자이기도 하지만 채권자일 수도 있습니다. 대출 규제가 심해지는 상황에서 정말 자금이 필요한 법인 회사들이나 개인들에게 여러분들의 채권이 나갈 수도 있는 거예요. 쉽게 얘기해서 여러분들이 은행이 되셔도 돼요. 그래서 저는 법인과 개인으로 투자하고 있고 실물자산과 채권을 동시에 가져가는 식으로 포트폴리오를 만들고 있습니다.
▲ 다양한 포트폴리오를 구성하려면 투자 대상에 대한 인사이트가 필요하지 않나?
□ 그럴 수 있습니다. 하지만 인사이트라고 해서 어떤 대단한 능력을 요구하는 것은 아닙니다. 결국은 투자 대상 물건에 대한 확신이 중요합니다. 그 확신은 바로 현장에서 나와요. 대부분 직장인 투자자분들 혹은 전업 투자자분들도 한 번쯤 그냥 쭉 훑어보시고 오는 경우가 있는데요, 저는 그렇게 하기보다 아침에도 가고, 밤에도 가고, 새벽에도 가곤 합니다. 그래서 어느 정도 확신이 들면 반드시 낙찰을 받겠다는 각오로 낙찰을 받아오는 편이죠.
▲ 실수담은 없나?
□ 저희는 한 번 입찰할 때 3~4건을 동시에 입찰하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 하나의 입찰에서 한 번 패찰하면 피해가 크기 때문입니다. 그래서 해당 경매 일에 어떤 사건이 진행하는지 보고 괜찮으면 여러 개를 넣어요. 그런데 경매 일에 2개를 입찰했는데 거꾸로 쓴 거예요. 사건 자체가 다르기 때문에 이 경우 하나만 망하는 게 아니라 두 개가 같이 망합니다.
다른 경우로는 대부분 ‘대리입찰’이라는 것을 합니다. 부모님 대신 입찰한다든지 아니면 본인이 직장 때문에 못 가니까 부모님이나 친구를 시킨다든지 말이죠. 이 경우에서 1등 하신 분이 대리입찰로 오신 분인데 그 위임장에 본인과 대리인 란을 바꿔 쓰신 거예요. 그래서 어부지리로 2등 한 제가 1등이 되고 그분이 무효 처리되는 경우가 있었습니다.
▲ 명도 처리 노하우는?
□ 지금까지 직접 낙찰받고 명도 처리한 건이 200건까지는 안 되겠지만 크게 애먹었던 적이 거의 없습니다. (명도에 애를 먹는다는 것은) 잘못 알고 계신 겁니다. 대부분 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터 이 정도 투자하신다고 봅니다. 이 정도를 낙찰받고 명도를 하신다면 거의 대부분 법원의 집행관 사무실에 내는 신청서 한 장으로 명도가 마무리될 확률이 제가 봤을 때는 70% 이상입니다. 좀 더 봐주면 80% 이상이에요. 혹시라도 점유자가 너무 과한 이사비를 요구하는 경우엔 저는 어떤 협의를 하거나 언성을 높이는 일이 전혀 없습니다. 그냥 조용히 “네. 뜻 잘 알겠습니다”하고 그냥 끊어요. 이분은 이제 더 이상 원만하게 해결할 의지가 없기 때문이죠. 그렇다면 법원에 ‘제가 낙찰자고 잔금을 낸 새로운 소유자입니다. 불법으로 점유를 하고 있으니 내보내 주세요’라고 ‘인도 명령’이라는 신청서를 제출하시면 됩니다. 우리는 대한민국 국민의 한 사람으로서 법원의 서비스를 이용하는 개념이에요. 그렇기 때문에 명도에 대한 두려움을 갖지 않으셔도 됩니다.
▲ 이렇게 노하우를 알려주셔도 되는 건가?
□ 경매 물건은 지금 이 순간에도 계속 쏟아지고 있습니다. 지금 전국적으로 아파트만 해도 1,700건, 빌라·오피스텔 해서 한 3,000건이 넘어요. 그것을 다 할 수가 없습니다. 그래서 얼마든지 나눠드려도 되고요. 또 경매 입찰은 채권자의 채권 회수에도 큰 도움을 주는 행위입니다. 주로 채권자는 금융기관이 되겠죠. 은행들이 안전하게 돈을 빌려주고 안전하게 돈을 회수할 수 있어야 국가 자본주의 시스템도 잘 돌아가게 됩니다. 채권 회수가 되지 않으면 금융기관들은 돈을 빌려주지 않거나, 리스크 헷지를 하기 위해 한도를 줄이거나 금리를 높입니다. 그에 대한 피해는 결국 다 실수요자들한테 오게 될 것입니다. 그래서 경매에 적극적으로 참여하는 것이 사회적으로도 더 이롭다고 생각하시면 됩니다.
/류지현 인턴기자 rjh@sedaily.com
