높은 아파트 청약 경쟁률과 집값 급등, 날이 갈수록 강화되는 규제로 주택 실수요자들이 주거용 오피스텔로 눈을 돌리고 있다. 청약 통장이 없이도 투자가 가능하고 비교적 규제 정책에서 자유롭다는 점 때문에 아파트의 대안으로 떠오른 것이다. 이 때문에 다른 세대에 비해 비교적 ‘지갑이 얇은’ 2030청년 세대의 주거용 오피스텔에 대한 관심이 점점 높아지고 있다. 오피스텔에 관심이 있다면 각종 세율과 세금별 주택 수 산입 여부에 대해 제대로 파악해둬야 세금 폭탄을 피할 수 있지만 일반 주택과는 세금이 다른 방식으로 부과되기 때문에 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있다.
이에 주거용 오피스텔 보유자들의 세금 고민을 해결하고자 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 NH농협은행 ALL100자문센터의 임예지·박진희 세무전문위원을 만나 이야기를 들어봤다.
◆다주택자의 첫 번째 사연
현재 거주하고 있는 아파트와 5년째 주거용으로 임대하는 오피스텔이 한 채 있습니다. 거주하던 집을 매각하고 새로운 집으로 이사를 갈 예정입니다. 주위에 이사 계획을 얘기했더니 오피스텔도 주택 수에 포함돼서 2주택자로 취득세가 8%가 나올 수 있다고 하는데요. 진짜일까요?
□박진희 세무전문위원
오피스텔이 주택 수로 산입된다는 이야기 들어 보셨을 텐데요. 양도세에서 주택 수를 판단할 때 이야기입니다. 양도세에서는 주택의 실질적인 용도를 중요하게 봅니다. 오피스텔은 공부 상 업무용 시설이지만, 실제 주거용으로 임대하는 경우가 많아 오피스텔을 팔거나, 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 팔 때 오피스텔도 주택 수에 포함돼서 양도세에 영향을 미칩니다. 그런데, 취득세에서 보는 오피스텔은 다릅니다. 작년에 세법이 개정되어 오피스텔도 주택으로 봐서 취득세가 중과된다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 오피스텔을 취득할 때는 주거용으로 사용할지 상업용으로 사용할지 확정되지 않은 것으로 보고 건축물 대장상 용도에 따라 일반 건물의 취득으로 보고 일반세율인 4.6%의 취득세율을 적용합니다.
▲그러면 주거용 오피스텔을 보유한 때도 주택 취득세에 영향이 없나요?
□임예지 세무전문위위원: 오피스텔의 취득시기나 재산세 과세유형에 따라 오피스텔이 주택 취득세에 영향을 미칠 수 있습니다. 2020년 8월 12일부터 취득세가 개정되어 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함이 되는데요. 여기서 주의할 점은 2020년 8월 12일 이후 취득한 모든 오피스텔이 아니고 주택으로 재산세가 과세되는 오피스텔만 주택 수에 포함된다는 것입니다. 또한 예전에 취득한 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔로 전환해도 주택 수에 포함되지 않아서 주택 취득세에 영향을 미치지 않습니다. 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔이란 잔금을 납부하고 실제 취득한 경우뿐만 아니라 매매계약 및 분양계약을 체결한 경우도 포함됩니다. 사연자 분이 5년째 임대 중인 주거용 오피스텔은 2020년 8월 12일 전에 취득한 것으로 취득세에 영향을 미치지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
▲주택자면 취득세가 8%로 엄청 많이 나온다고 들었습니다. 사연자가 이사할 때 취득세를 많이 내는 게 아닐까요?
□박진희 세무전문위원: 거주 중인 주택을 팔고 새로운 집을 산다면 1주택자 취득세를 적용합니다. 만약 사연자가 새로운 집을 구입한 뒤 기존 주택을 팔 때는 신규 주택의 소재지와 기존 주택의 매도 시기에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 1주택자가 추가로 취득하는 주택의 취득세는 신규 주택이 조정대상지역에 있다면 8%가 적용되고, 그 외 지역에 있다면 1~3%가 적용됩니다. 그런데, 양도세에서 일시적 2주택 비과세가 있듯이 취득세에서도 일시적 2주택이 있습니다. 신규 주택을 구입한 뒤 3년 안에 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 봐서 1~3%의 취득세를 냅니다. 만약, 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 있다면 1년 안에 처분해야 합니다. 사연자의 주택의 소재지에 따라 3년 또는 1년 안에 종전 주택을 매도하면 일반적인 주택 취득세율인 1~3%를 적용 받을 수 있습니다.
◆두 번째 사연
거주 중인 아파트 한 채와 주거용으로 임대하는 공시가격 1억원 상당의 오피스텔이 있습니다. 올해 아파트 공시가격이 7억원이 되었는데요. 공시가격이 많이 올라 이번에 종부세 대상이 될 것 같습니다. 오피스텔도 주거용으로 임대하면 주택으로 간주한다는데 오피스텔이 종부세에 영향을 미칠까요?
□임예지 세무전문위원: 매년 6월 1일에 보유한 부동산에 대해 1차적으로 지자체에서 재산세를 부과하고, 재산세를 납부한 부동산 중에 일정 금액을 초과하는 부동산에 대해서 2차로 세무서에서 종합부동산세를 부과합니다. 재산세가 어떤 유형으로 부과됐는지에 따라 종부세가 달라집니다. 주택분 재산세를 냈다면 주택분 종부세를 낼 수 있고, 건축물과 토지분 재산세를 냈다면 토지에 대해 종부세를 낼 수 있습니다.
▲ 주택분 종부세가 걱정된다면 오피스텔 재산세를 어떻게 냈는지 확인해 봐야겠네요?
□박진희 세무전문위원: 네. 일반적으로 오피스텔은 공부상 용도에 따라 7월에 건축물분 재산세를, 9월에 토지분 재산세를 납부합니다. 오피스텔에 건축물과 토지분 재산세가 부과됐으므로 거주 중인 주택의 종합부동산세를 계산할 때 오피스텔은 영향을 미치지 않습니다. 이처럼 일반적으로 오피스텔은 주택분 종부세에 영향을 미치지 않습니다. 사연자의 경우 거주 중인 아파트 1채의 공시가격이 9억원* 이하이므로 납부할 종부세는 없습니다. (*1세대 1주택자의 종부세 과세기준액 : 9억원, 그 외 : 6억원)
만약 사연자분이 오피스텔을 지자체에 주택임대 사업자로 등록했거나, 재산세 과세대상 변동 신고를 했다면 상황이 달라집니다. 이 두 가지 경우에는 지자체에서 주택분 재산세를 부과하는데요. 그렇다면 거주 중인 주택의 종부세를 계산할 때 오피스텔도 포함돼 총 8억원에서 6억원을 차감한 금액인 2억원에 대해 종부세를 내게 됩니다. 이 경우에도 오피스텔이 일정 요건을 갖춘 합산배제 임대주택에 해당한다면 오피스텔에 주택분 재산세가 부과되더라도 종부세에 영향을 미치지 않습니다. 임대 사업자 등록 시기 등에 따라 종부세 합산배제 여부가 달라지니 요건을 잘 따져봐야 합니다.
▲주거용 오피스텔을 구입하기에 앞서 꼭 알아둬야 할 세제상 위험성은 없을까요?
□임예지 세무전문위원: 주거용 오피스텔은 양도세에서 주택 수에 포함돼 다른 주택 매각 시 세금에 영향을 미칠 수 있으므로 주의해야 합니다.
또한, 임대 사업자로 등록할 경우 10년간 의무적으로 임대해야 하고 그 기간 내 매각할 경우 과태료가 발생하니 주의해야 합니다.
/최지수 인턴기자 jisoochoi@sedaily.com
