4일 지난 2월에 입주를 시작한 4,086세대 규모의 경기 수원시 팔달구 수원역 푸르지오 자이 인근 중개업소에 매매 물건이 단 한 건도 게시돼 있지 않다./수원=오승현 기자2,355가구 규모의 수원 장안구 ‘화서역파크푸르지오’. 이 단지는 올 8월부터 입주할 예정이다. 그런데 전세 물건은 상당한 반면 매매 물건은 단 한 건 뿐이다. 인근 중개업소 관계자는 “비과세 요건을 채우라면 2년을 거주해야 하는데다 단기에 팔 경우 양도차익의 대부분을 세금을 내다 보니 집주인들이 그냥 입주하는 경우가 많다”고 말했다. 지난해 입주한 시흥시 ‘능곡역모아미래도에듀포레’ 또한 928가구라는 작지 않은 규모에도 매물은 단 한 개 뿐이다.
입주를 코 앞에 두고 있거나 갓 입주한 신축 아파트에서 매매 물건이 자취를 감추고 있다. 규제지역에서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택에 2년 이상 실거주해야 한다. 이런 가운데 올 6월부터 분양권 및 단기 매매 시 양도소득세 세율이 대폭 강화되면서 팔고 싶어도 못 파는 상황이 나오고 있는 것이다. 통상 신축 단지의 경우 입주 시점에 매물이 쏟아지면서 일시적으로 아파트값이 하락하기도 하는데 양도세 때문에 매물도 자취를 감추면서 단기 조정도 찾아보기 힘든 상황이다.
입주는 쏟아지는 데 가격은 강보합
수도권에서 하반기 입주가 가잔 많은 곳이 인천 검단신도시다. 검단신도시에서는 6월부터 순차적으로 대규모 입주가 시작된다. 검단 신도시 입주 때문에 인천의 경우 수도권에서 올해는 물론 내년, 내후년까지 입주 물량이 크게 늘어난다.
대규모 입주장이 시작됐지만 집주인들은 호가를 낮추지 않는 모습이다. 이유는 양도소득세가 대폭 강화 되면서 일정 가격 이상 받지 않으면 손해를 볼 수 있기 때문이다. 한마디로 팔고 나가려는 집주인 입장에서는 양도세를 감안했을 때 호가를 낮추면 손해를 보기 때문이다. 오히려 강화된 양도세가 최근 주택시장 열기와 맞물려 집값 상승의 원인이 되고 있는 것이다.
실제로 수원 장안구 ‘화서역파크푸르지오’ 전용 84.76㎡ 분양권은 지난 4월 12억 6,910만 원에 거래됐다. 해당 평형이 지난 2018년 5억 2,090만원에 분양된 점을 고려하면 양도차익은 7억 4,820만 원에 달한다.
국세청 프로그램을 통해 해당 분양권 거래에 따른 양도소득세를 계산한 결과 지방세 포함 55%의 양도소득세율(지방세 포함)을 적용, 4억 1,000만원 가량을 냈을 것으로 예측된다. 강화된 규제가 적용되기 전인 올 6월 이전에 거래됐기 때문이다.
하지만 6월 이후에 거래됐다면 계산이 달라진다. 6월 1일 이후 거래됐다면 세율 60%를 적용, 4억 9,000만원 정도를 내야 한다. 심지어 보유 기간이 1년 미만이라면 양도소득세는 5억 8,000만원 정도까지 올라간다. 집주인들은 이같은 높은 양도소득세를 감수하느니 집을 계속 보유하겠다는 입장이다. 국토부는 지난 6월 1일부터 주택·입주·분양권을 불문하고 1년 미만 보유한 경우 양도소득세율을 70% 적용하기로 했다. 분양권을 1년 이상 보유한 경우 60%의 세율을 적용받는다.
매물 잠김 속 호가만 ‘쑥’, 시장 혼란 부추겨
양도소득세 장기보유특별공제 요건 변화 또한 매물 잠김에 한몫한다. 강화된 규제로 인해 1가구 1주택이라 하더라도 양도소득세 특별공제를 받으려면 해당 주택에 2년 간 거주해야만 한다. 하지만 분양금 충당을 위해 많은 집주인들이 전세를 놓으면서 실거주 요건을 충족하지 못하면서 매도 시기가 늦춰지고 있다.
문제는 이 같은 매물 잠김이 가격 급등의 원인으로 작용하고 있다는 점이다. 매물 자체가 극히 희소한 가운데 소수의 매도자들이 호가를 크게 올리고, 그 가격에 거래가 이뤄지면서 실거래가 훅훅 뛰는 것이다.
실제로 최근 전용 84㎡가 16억 3,000만원에 거래되며 눈길을 끈 경기 의왕시 ‘인덕원푸르지오엘센트로’ 신고가 거래는 2020년 4월 10억 260만원 거래 이후 1년여 만의 거래다. 한 번에 6억원이 넘게 뛴 것이다.
‘거래 절벽’ 속 급격한 호가 상승도 여기저기서 목격된다. 현재 시흥시 장현지구 ‘금강펜테리움센트럴파크’의 경우 전용 84㎡ 매물이 13억원에 올라와 있다. 해당 단지는 지난 2월 7억 9,190만원에 실거래됐다. 직전 거래와 비교하면 호가만 2배 가까이 올린 셈이다. 인근 단지들 또한 매물이 극히 적은 가운데 12억원 선에 매물을 올리고 있다.
신축 수요를 흡수할 수 있는 분양권 시장도 전매 제한 등 각종 규제로 인해 거래가 크게 줄었다. 올해 들어 지난 2일까지 서울에서 등록된 입주·분양권 거래는 128건에 그쳤다. 분양권만 추리면 12건뿐이다. 2017년 한 해 동안 8,662건의 입주·분양권 거래가 이뤄진 것과 대조적이다. 경기도에서 등록된 분양권 거래 건수 또한 올해 들어 4,477건이다. 5년 전인 2017년(5만 3,315건)과 비교하면 8.4% 수준이다.
전문가들은 양도소득세를 비롯한 규제 완화를 통해 매물을 이끌어내야 한다는 입장이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “양도소득세율 강화가 신축 아파트 위주로 매물을 감소시키는 효과를 낳고 있다”며 “여기에 전세난 등이 겹치면서 가격을 밀어올리는 현상 또한 나타나고 있다”고 설명했다.
