[영상] 사전청약 당첨 위한 '필살 전략?', 일단 알아야 '무'라도 벤다!

총 6.2만호 공급이 예정된 사전 청약이 지난 16일 모집 공고를 시작으로 본격화됐다. 정부는 3기 신도시를 포함한 수도권 공공택지에서 공급될 예정인 공공분양주택 35만여 가구 가운데 6만 2,000가구를 사전청약 방식으로 공급할 예정이다. 올해는 이 중 3만 2,000가구에 대한 사전청약 접수를 7월과 10월, 11월, 12월 등 네 차례에 걸쳐 진행할 계획이다. 자세히 살펴보면 ▲7월 4,333호 ▲10월 9,100호 ▲11월 4,000호 ▲12월에 1만 2,800호가 공급된다. 이번 달 공급하는 3기 신도시 지역은 인천계양(1,050호), 위례신도시(418호), 성남복정1(1,026호), 의왕청계2(304호), 남양주진접2(1,535호)에서 총 4,333호다.

사전 청약부터 본 청약까지 상당한 기간동안 자격 요건을 지켜야하고 알아보아야 할 것들이 많다. 이에 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘몰라서는 안 될 사전 청약 기본 상식’에 관해 물었다.





사전 청약 당첨 후에 별다른 사정이 없다면 입주할 수 있다. 대신 '무주택 요건'과 ‘청약 통장 요건‘은 본 청약까지 기간 유지를 해야 한다. 김 변호사는 “착공하고 본 청약을 받기 때문에 사전 청약부터 본 청약까지 4~5년이 걸린다"며 "따라서 그 기간 동안 자격 요건을 유지해야 한다”고 말했다. 사전 청약에 당첨될 시 다른 사전 청약을 중복 신청이 불가하나 일반 청약은 중복 신청이 가능하다. 다만 일반 청약에 당첨되면 사전 청약 당첨 건은 취소된다.

또 사전 청약에 당첨이 되더라도 입주 일자를 바로 알기는 어렵다. 택지 개발할 해당 구역에 보상이 다 이루어지면 철거 후 착공이 시작된다. 따라서 지구 지정이나 지구 계획까지는 순탄하게 진행되더라도 그 이후 ‘보상이 얼마나 빨리 이루어지느냐’와 ‘주민과의 갈등을 얼마나 빨리 풀 수 있느냐’에 따라 사업 속도는 달라진다.

2019년에 추진하려던 수도권광역급행철도(GTX)-A노선은 서울 광화문 일대에서 유적 발견으로 공사가 장기간 지연되고 있다. 이렇듯 공사 현장에 문화재가 발굴되는 일은 예측하기 어려운 변수다. 또 국토교통부가 국책사업으로 추진하던 3기신도시 경기 하남 교산지구에 매장문화재가 다량 분포돼 사업에 차질을 빚을 수 있다는 사실이 문화재 민·관·공 협의회에서 밝혀지기도 했다.

이렇듯 공사 현장에 문화재 발굴로 사업이 지연되는 경우도 무시할 수 없는 변수다. 이에 김 변호사는 “만일 사전 청약 당첨된 곳에 문화재 발굴 시 보존 가치가 중요하다면 극단적인 경우 지구 지정 자체가 취하될 수가 있다”며 “그러나 대부분 문화재가 발견될 가능성이 있는지 사전 조사한다. 문화재가 발견될 경우 일정 기간 사업이 지연될 수 있으나 당첨권을 잃는 확률은 낮다”고 말했다.





토지 수용이 마무리 되지 않아도 공익사업법을 기준으로 일정한 조건을 갖추고 절차에 따르면 무조건 강제 수용할 수 있어 입주는 가능하다.

그러나 무조건적인 강제 수용은 현실적으로 한계가 있으므로 주민 간의 갈등을 원활하게 해결하기 위해 사업 속도는 늦춰질 수 있다. 특히 반대자 수와 보상 대상자가 많을 경우 사업 지연은 불가피하다. 김 변호사는 “토지 보상은 시세 보상이 아니라 사업 인정 고시일 기준으로 한 개발 이익이 배제된 금액이기에 보상금에 불만이 없을 수밖에 없다"며 “그렇기에 너무 금액이 낮게 책정된 데는 강경하게 대응하는 경우도 있다”고 말했다. 그는 이어 “문제는 어느 정도 현실적인 보상금 책정이 돼야 하는데 옛날에 제정된 법으로 기준을 삼다보니 보상액이 너무 적다”며 "지금 보상받으시는 분들한테는 문제가 되므로 개선이 돼야 한다”고 지적했다.





국토교통부에서 분양가를 주변 시세의 약 70% 수준으로 공급하겠다고 발표했다. 이에 따라 의무 거주 기간은 3~5년이다. 전매 제한 기간은 소유권 이전 등기 넘어오면 해당 주택을 5~10년간 팔 수 없고 분양권이 당첨됐을 시 약 8~10년까지 팔 수 없다.

다만 시세의 70~80%가 분양가로 정해진다면 분양가가 얼마 정도 나올지 정확히 예측하기는 어렵다. 어느 시점에 공급이 이루어지느냐에 따라 달라지기 때문이다. 시세가 많이 올라가 버리면 공급가가 70~80% 수준이라고 하더라도 분양가가 올라갈 수밖에 없다.

이에 대해 김 변호사는 “지금 사전 청약으로부터 본 청약까지 얼마나 걸릴 것인가가 관건인데 이른 시일 안에 될 거라고 보는 분들은 없는 것 같다"며 "그때 되면 시세의 70~80% 수준이라고 하더라도 평당 분양가는 높을 것이라 예상한다”고 말했다.