[뒷북경제]또 바뀌는 양도세…이젠 1주택자도 노린다

지난 2일 유동수 민주당 의원은 양도소득세 개편안을 담은 소득세법 개정안을 대표 발의했습니다. 지난 6월 최대 75%에 달하는 세율의 양도세 중과세가 시행된 지 2개월 만에 여당이 새로 선보인 양도세 대책입니다. 이달 임시 국회에서 법안 통과를 목표로 하고 있는 이 법안은 양도세 비과세 대상을 확대하고 공제 요건을 더 까다롭게 만듭니다. 심지어 1주택자도 시세 차익을 많이 얻을 경우 양도세 폭탄을 감당해야 합니다. 주택 한 곳에서 오래 살며 자연스럽게 집값이 올랐더라도 예외는 없습니다.

문제가 되는 부분은 주택 보유 및 거주 기간에 비례해 양도세를 공제해줬던 장기보유특별공제(장특공제) 혜택 축소입니다. 오는 2023년부터 장기보유 기준일이 ‘1주택자가 된 최종 시점’으로 변경됩니다. 다주택자는 1채만 남기고 처분해야 보유·거주기간을 인정받고 양도세 장특공제를 받을 수 있습니다. 다주택자로 있었던 보유·거주 기간을 장기보유 혜택 기간으로 인정하지 않기로 한 것입니다.

따라서 다주택자들은 2023년 이전까지 1주택을 제외한 나머지 주택을 팔아야 장특공제를 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 통해 장특공제가 다주택자의 단기 차익을 노린 투기 행위에 이용되지 않고 장기보유 실수요를 유도할 수 있다는 여당의 설명입니다.



여기에 앞으로는 1주택자도 시세차익을 15억원 이상 얻을 경우 세금 폭탄을 감당해야 합니다. 장특공제에서 양도차익에 따라 공제율을 차등 적용하기 때문인데요, 매매를 통해 양도차익을 많이 얻을수록 보유 기간 공제율(최대 40%)은 차감되는 구조입니다. △양도차익이 5억원 이하면 공제율을 40% △5억원 초과~10억원 이하는 30% △10억원 초과~15억원 이하는 20% △15억원 초과는 10%를 적용합니다.

가령 10년 이상 실거주한 주택을 매각해 15억원의 양도차익이 발생한 경우, 현행법상 80%까지 양도세를 공제 받을 수 있지만 개정 이후에는 50%로 차감되는 식입니다. 여당은 기존 1주택자에게도 이같은 혜택 축소를 소급 적용하려 했지만 집 한 채를 오래 보유한 은퇴자 등의 반발을 의식해 법 개정 이후 신규 주택 취득자부터 양도세 공제 혜택 축소를 적용하기로 했습니다.

2017년 8월 김현미 당시 국토교통부 장관은 “시간을 드렸으니 자기가 사는 집이 아니면 파시라”고 말했습니다. 이 때 내놓은 8.2 대책을 포함해 정부는 해마다 양도세를 손봤습니다. 8.2대책에서 2014년 폐지됐던 양도세 중과가 부활했습니다. 2주택자는 기본 세율에 10%포인트를, 3주택자는 기본세율에 20%포인트를 더 내는 것을 골자로 합니다. 적용시기는 그 다음해 4월1일부터였습니다. 시간을 줄 테니 팔라는 말이 나온 이유입니다.



2018년 9.13 대책에서는 시세 9억원 이상 1주택자의 장기보유특별공제 요건으로 2년 거주 의무화를 추가했습니다. 2019년 발표한 ‘2018 세법 후속 시행령 개정안’에서는 다주택자가 1주택자가 된 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 기준을 종전 ‘취득 시점’에서 ‘1주택자가 된 시점’부터 2년으로 강화했고, 2020년 7.10대책에서는 다주택자 양도세 중과세율을 30%로 높였습니다. 이 때문에 지난 6월 1일부터 다주택자에 대한 양도세 최고세율은 75%로 강화됐습니다. 지방세를 포함하면 82.5% 입니다. 시세 차익의 82.5%를 세금으로 내야 한다는 것입니다.

정부는 다주택자들에게 유예기간을 두고 어마어마한 세금을 예고하면 그 기간 전에 집을 팔 것이라 예상했습니다. 부동산 가격 폭등에 따른 시세 차익을 불로소득으로 규정짓고 매년 양도세를 강화했습니다. 하지만 결과는 달랐습니다. 시장은 이미 65% 중과 자체가 과도하다는 인식이 강해 약 1년간 주어진 퇴로에 전혀 꿈쩍하지 않았습니다. 다주택자들이 ‘버티기’를 선택하며 매물은 씨가 말랐습니다. 정부의 바람과 달리 증여만 늘었습니다. 한국부동산원의 자료를 보면 지난해 7월부터 올해 6월까지 1년 동안 전국 아파트 증여 건수는 10만 3,694건으로 1년 전(7만 343건보다) 50% 가까이 증가했습니다. 홍기용 인천대 교수는 “정부가 계속 양도세를 개정하면서 증여를 통해 다주택 문제를 해소하려는 상황이 늘었다”고 말했습니다.



지난 4·7 재보궐 선거 이후 더불어민주당은 부동산 민심을 받들겠다며 정책의 당 주도를 선언했습니다. 민주당은 선거 참패의 원인을 부동산 정책으로 보고 민심의 분노를 달래기 위해 재산세와 종합부동산세 개편과 함께 주택 공급 대책을 약속했습니다.

하지만 현실은 정반대였습니다. 8·4 공급대책, 2·4 공급대책은 한국토지주택공사(LH) 사태 이후 지지부진한 상황입니다. 6월 양도세 중과를 유예해야 한다는 의견이 많았지만 ‘부자 감세’ 주장에 결국 물 건너갔습니다.

시장에서는 정치 이념에서 벗어나 양도세를 낮춰 시장에 숨통을 틔워줘야 한다는 지적이 끊이지 않습니다. 지난 4일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관의 부동산 현장 방문에서 공인중개사들이 부총리에게 요구한 것도 ‘양도세 인하’였습니다.



홍 부총리는 “걱정스럽다”라고만 답한 것으로 전해졌습니다. 공인중개현장 방문 이후 페이스북에 올린 글에서 양도세는 쏙 빼놓고 전혀 언급하지 않았습니다. 여당이 ‘양도소득=불로소득’ 프레임에 갇혀 있는 가운데 홍 부총리가 독자적으로 양도세 인하를 추진하기 어렵다는 점을 내비친 것입니다. 문재인 대통령 역시 “보유세는 높이고 거래세는 낮추는 원칙”을 여러 번 말했지만 오히려 거래세인 양도세는 더욱 강화되고 있습니다. 이번 소득세법 개정안은 효과를 볼 수 있을까요.