서울 개포의 한 신축단지 전경.#서울 강남구 일원동에서 재건축 사업을 추진하고 있는 일원개포한신(364가구) 재건축조합은 지난 8일 시공자 선정을 위한 입찰 공고를 내면서 예정 공사비로 1,884억 7,462만 원을 책정했다. 3.3㎡당 공사비로 환산하면 627만 원이다. 정비 업계에서는 강남 재건축 단지에서 3.3㎡당 공사비가 600만 원을 넘긴 건 이례적이라는 반응이다. ‘재건축초과이익환수제(재초환)로 부담금을 내느니 공사비를 높여 최고급 아파트로 짓겠다’는 조합 의지가 반영된 결과다.
재초환에 대한 부담으로 서울 강남 정비 사업지를 중심으로 건설 업계의 공사비 증액 바람이 불고 있다. 부담금을 내느니 공사비를 높여 고급화에 나서겠다는 생각인데 재초환의 부작용으로 강남과 그 외 지역 간 주거 환경의 양극화만 부추길 수 있다는 우려가 나온다.
13일 정비 업계에 따르면 일원개포한신의 3.3㎡당 공사비 627만 원은 지난해 7월 포스코건설을 시공사로 선정한 신반포21차의 670만 원에 이어 역대 최고 수준이다. 일단 정비 사업 단지에서 3.3㎡당 공사비가 600만 원을 넘는 사례 자체가 드물다. 일원개포한신과 신반포21차를 제외하면 서울 성동구 옥수동의 한남하이츠 재건축(602만 원) 정도가 600만 원을 넘은 사례다. 매매가 기준 최고가 단지 중 한 곳인 서울 서초구 아크로리버파크(신반포1차)가 590만 원 수준이었으며 래미안원펜타스(신반포15차)는 570만 원의 공사비를 기록한 것으로 추정된다. 일원개포한신 조합의 공사비 수준을 두고 업계에서 강력한 고급화 의지를 드러낸 것이라는 평가가 나오는 것도 이 때문이다.
조합이 공사비를 높게 잡은 배경은 재초환 부담을 피하기 위해서다. 공사비를 낮춰 분담금을 최대한 줄이더라도 어차피 이익의 최고 50%를 재초환 부담금으로 내야 하는 만큼 공사비 인하에 나설 필요가 없다는 이유다. 재초환은 입주까지의 집값 상승분과 조합운영비·공사비를 제외한 초과 이익에 누진율을 적용해 부과한다. 따라서 공사비가 높을수록 부담금이 줄어드는 효과가 있다. 조합 입장에서는 재초환 부담금을 내느니 자재와 각종 커뮤니티 시설 등을 강화해 지역 ‘랜드마크’ 단지로 거듭나면 향후 시세 차익 등 장기적 관점에서 수익성이 더 높아질 수 있다는 계산이다. 분양가상한제에서는 기본형 건축비 외에 가산 건축비를 인정 받을 경우 분양가가 더 높아질 수 있다는 기대도 있다.
건설 업계도 반기는 분위기다. 공사비가 늘어나면 매출액이 커져 수익성이 개선되는 데다 각종 주택 관련 신기술 등을 적극 적용해 홍보 효과도 얻을 수 있기 때문이다. 건설 업계의 한 관계자는 “공사비 문제만 해소되면 브랜드 이름에 걸맞은 시공을 할 수 있다는 의지가 강하다”며 “이런 사업장에서는 예정 공사비를 꽉 채우더라도 더욱 고급화하는 쪽을 반긴다”고 말했다.
다만 이 같은 ‘고급화 경쟁’이 지역 간 주거 양극화를 더 심화시킬 수 있다는 우려도 나온다. 집값이 낮아질수록 공사비 부담을 높이기 어려워져 저렴한 지역으로 갈수록 주거 환경의 격차가 벌어질 수 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부에 재초환 부담금을 내느니 아파트 자재·시설 등에 투자하겠다는 고급화 경쟁이 이뤄지는 것”이라며 “상대적으로 경제력이 떨어지는 지역에서는 재건축이 더욱 어려워지게 되는 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다.
