부동산과 관련한 다양한 분쟁 중 그 발생 빈도에 있어서 압도적인 우위를 점하고 있는 것이 바로 임대차 계약 분쟁이다. 계약서 내부의 세세한 조항이나 특약의 유효성 여부를 놓고 최악의 경우에는 법정 싸움에 돌입하는 경우가 적지 않다. 특히 최근 ‘깡통전세’ 대란으로 보증 사고의 피해자가 되는 것을 우려하는 임차인들이 늘어나며 임대차 계약서 작성과 관련한 법률 상담 횟수가 더욱 증가하고 있다.
이런 상황에서 ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’가 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 ‘임대차 계약시 보증금 반환 관련 특약’에 대한 자세한 이야기를 나눠봤다.
임대차 계약 시 보증금 반환 관련 특약 기재해도 될까요?
이번 주 사연은 임대인에게 유리한 보증금 반환 관련 특약을 기재해도 보증금을 제때 반환받을 수 있을지 궁금한 수도권의 주거용 오피스텔 임차인의 사연이었다. 재계약을 해야 하는 상황에서 임대인이 계약서에 ‘다음 임차인이 구해지면 보증금을 반환하도록 하겠다’는 특약을 포함할 것을 요청하고 있는 상태였다. 사연자는 퇴거 시 보증금이 꼭 필요해 불안하다며 계약 만료 후 보증금을 무사히 돌려받을 수 있을 지에 대한 질문을 담은 사연을 보내왔다.
임대인에게 유리한 특약, 기재할 이유 없어
김 변호사는 “사연과 같은 특약을 넣는 경우는 잘 없다”며 해당 특약을 포함하게 될 경우 임차인에게 상당히 불리한 상황이 생길 수 있음을 강조했다. 특약의 유효성을 판단하기 위해서는 법정 다툼을 거쳐야 하겠지만 특약에 구속될 가능성이 적지 않다는 것이 김 변호사의 의견이다. 김 소장 또한 “다른 세입자가 구해지면 보증금을 빼주는 것을 ‘관례’라고 볼 수는 있지만 이를 특약에 명시하는 경우는 한번도 보지 못했다”며 해당 특약이 독소 조항이 될 수도 있다는 우려를 표했다. 두 전문가는 모두 “해당 특약을 포함하는 것은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 빌미를 주는 것”이라며 특약을 포함하지 않고 계약을 진행할 것을 당부했다.
보증금 못 받아 이사 못 갔는데 월세도 내야한다? ‘동시이행관계’
김 변호사는 “일반적인 임대차 계약을 진행하더라도 계약 만기와 동시에 보증금이 꼭 필요한 입장이라면 임대인과 미리 협의해 다음 임차인을 함께 구하는 등의 방법을 찾아 놓는 것이 좋다”고 조언하기도 했다. 이에 김 소장은 "‘왜 내가 다음 임차인이 구해질 때까지 협조를 해줘야 하냐’는 의문을 갖는 사람들이 적지 않다”며 ‘동시이행관계’에 대해 부연 설명했다.
‘동시이행관계’란 임대차 계약이 종료한 이후에 발생하는 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무가 동시에 이행돼야 함을 뜻하는 단어다. 이런 조항이 현실적으로 보증금을 수령해야 다른 곳으로 이사를 갈 수 있는 대부분의 임차인들의 상황과 맞물려 법률적으로 ‘애매한 상황’을 만들어낸다. 계약 만기 이후에도 보증금을 돌려받지 못해 임차인의 점유 기간이 늘어날 경우 임대인의 보증금 반환 의무 이행 또한 강제할 수 없는 악순환을 낳기 때문이다. 김 소장은 “월세의 경우 점유 기간이 늘어나면 그 만큼의 월세를 더 내야 해 결국 원치 않는 금전적인 손해까지 생긴다”며 법의 성격을 잘 알고 있어야 손해를 줄일 수 있음을 강조했다.
임대차 계약, 꼼꼼히 확인하고 신중하게 진행해야
김 변호사에 따르면 임차인이 보증금 반환을 제때에 받지 못해 소송을 진행하더라도 들이는 시간과 비용 만큼의 보상을 받지 못할 가능성이 크다. 김 변호사는 “결국 이러한 상황에서 임차인은 피해자에 가까워진다”고 안타까워하며 신중하게 임대차 계약을 진행할 것을 강조했다. 계약 전 임대인에게 임대차 보증금을 돌려줄 여력이 어느 정도 있는지 확인하거나 임차권 등기 명령 등의 분쟁 이력이 있는지 확인하는 등의 방법으로 계약 만기 후에 생길 문제를 상당 부분 방지할 수 있다.
#다음 영상에서는 연말을 맞아 '2022년 부동산 전망'에 대해 다룰 예정이다.
