"양도세에 복비내면 2억 날리는데, 집 왜 팝니까" 입주 2년차 매물 감소

입주 2년이 지나면서 대규모 매물 증가가 예상되던 서울 강동구 고덕·상일동 일대에서 아파트 매물수가 오히려 감소하고 있다. 통상 입주 후 2년이 지나면 1주택 실거주자들이 양도소득세 혜택 요건(실거주 2년)을 채우게 돼 매물이 늘어나는데, 현재 서울에서는 이와 반대되는 움직임이 나타나고 있다.

이는 강동구를 비롯한 서울 아파트 평균 시세가 이미 양도세 비과세 기준(12억원)을 초과했기 때문이란 분석이 나온다. 소유자들이 집을 팔고 ‘갈아타기’를 하려해도 2억원에 가까운 거래 비용이 발생해 매도를 꺼리게 된다는 것이다. 이에 전문가들은 양도세제 개편이 없는 한 서울에서는 앞으로도 매물 잠김 현상이 이어질 것으로 보고 있다.

4일 부동산 정보업체 아파트실거래가(아실) 통계에 따르면 서울 강동구 고덕·상일동 일대 4개 단지 1만2602가구 중 매물로 나온 가구 수는 이달 4일 기준 676건으로 전체의 5.4% 수준에 그치고 있다. 매물수도 6개월 전(883건)보다 23.4% 감소했다. 이 일대는 △고덕그라시움(4932가구) △고덕아르테온(4066가구) △고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) △고덕센트럴아이파크(1745가구) 등 해당 4개 단지가 2019년 3월부터 2020년 2월까지 입주해 2년을 채웠다.



정부는 앞서 2017년 8·2대책을 통해 규제 지역 1가구 1주택자는 2년 간 실거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다. 양도가액이 12억 원 이하이면 차익 전액이 비과세 되고, 12억을 넘을 경우 일부 과세한다. 이에 입주 2년을 채운 단지가 집중된 지역에서는 매물이 늘어나는 것이 일반적이다. 실제로 2년 여 전 총 9538가구가 입주했던 남양주 일대는 최근 6개월 새 매물이 74.8% 급증했다. 남양주 다산신도시 내 ‘다산금강펜테리움리버테라스 2차’ 인근 공인중개소 관계자는 “입주 2년이 지나 비과세 요건을 채운 1주택자 매물이 늘어난 것"이라며 "시장에서 소화가 안 돼 매물이 쌓이고 있다”고 말했다. 비슷한 시기 입주한 인천 연수구 일대도 매물수가 6개월 전 2064건에서 4054건으로 96.4% 늘었다. 안산 단원, 경기 화성 등도 입주 2년을 넘어서며 매물이 6개월 새 50% 이상 증가했다.



전문가들은 서울 강동구 고덕 일대의 경우 시세가 양도세 전액 비과세 기준(양도가액 12억원)을 이미 넘어서 소유주들이 매도를 꺼리는 것으로 보고 있다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장의 시뮬레이션에 따르면 고덕아르테온 전용 84㎡(분양가 8억 원, 현시세 18억원)의 경우 1억 4200만 원의 양도세를 내야 한다. 이 집을 매도한 후 다른 아파트를 매수할 경우 취득세 까지 거래 비용만 2억 원에 달할 수 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “현재 서울 아파트 평균 가격이 12억 원을 넘는 점, 거주·보유 기간이 길 수록 절세 혜택이 커지는 점을 고려하면 서울 상당수 지역에서 1주택자의 매물 잠김은 이어질 것”이라며 “지금의 세제와 고가주택 기준으로는 물량 확대가 쉽지 않다”고 진단했다.