윤석열 대통령 당선인의 부동산 정책 최대 화두는 ‘정상화’다. 문재인 정부에서 지난 5년간 쌓인 각종 규제가 시장을 비정상적으로 왜곡시키며 ‘부동산 대참사’를 불러왔다고 보는 만큼 이를 바로잡는 데 집중할 것으로 전망된다. 특히 재개발·재건축 등 정비 사업 규제 완화를 기반으로 도심 등의 수요에 부응하는 대대적인 공급을 이뤄내는 것이 제1 과제다. 여기에 종합부동산세 폐지와 같은 부동산 관련 세제 개편이 이어질 것으로 보인다. 1기 신도시 재정비, 주택 임대 시장 안정화, 주택 대출 규제 완화 등도 중요한 과제다.
◇정비 사업 규제 ‘대못’ 빼고 250만 가구 공급=윤석열 정부의 부동산 정책은 △공급 확대 △정비 사업 규제 완화 △부동산 관련 세제 개편 등 세 축으로 추진될 것으로 예상된다. 특히 윤 당선인 측은 문재인 정부에서 재건축 규제를 대폭 강화하는 등 무리한 시장 개입이 주택 공급난으로 이어졌다고 보는 만큼 관련 규제 완화를 우선 추진할 것으로 보인다.
재건축 초기 단계의 걸림돌로 작용했던 정밀안전진단 기준의 경우 문재인 정부에서 대폭 상향(20%→50%)했던 구조 안전성 가중치를 30% 수준으로 낮추는 방안을 밝혔다. 30년 이상 노후 단지의 경우 면제를 추진하기로 했다. 재건축초과이익환수제도 부담금 부과 기준을 높이고 부과율을 낮추는 등 완화할 방침이다. 강남권 일부 단지의 재초환 부과 시점이 임박한 상황에서 선제적으로 적용 유예에 나설지도 관심이다. 시세 대비 과도하게 낮은 수준으로 억눌러온 분양가 또한 토지비·건축비 산정을 현실화해 합리적인 수준으로 개선할 계획이다. 최근 정비 업계의 관심이 높아지고 있는 리모델링 사업과 관련해서도 수직 증축 기준을 정비하는 등 제도 개선에 나서기로 했다.
이 같은 규제 완화와 3기 신도시 등 기존 공급 대책의 적극적 이행을 통해 5년간 250만 가구 이상을 공급하겠다는 목표다. 이 중 수도권에서 130만~150만 가구를 공급할 계획이다. 입주 30년을 넘긴 1기 신도시에 대해서도 특별법 제정을 통해 정비 사업을 지원해 10만 가구를 추가 공급하겠다는 목표를 세웠다. 송승현 도시와경제 대표는 “정비 사업 활성화에 대한 신호를 가장 크게 보내왔기 때문에 서울 재건축 단지를 중심으로 심리적인 기대감이 커질 것으로 보인다”며 “도심 내 공급 활성화에 따른 공급의 질적 향상도 이뤄질 수 있다”고 평가했다.
◇종부세 폐지, 양도세 완화…세금 부담 확 줄인다=부동산 세제 개편도 본격적으로 이뤄질 것으로 전망된다. 윤 당선인은 선거 과정에서 장기적으로 종부세를 재산세와 통합하겠다는 공약을 내세웠다. 종부세 폐지 전까지는 1주택자의 경우 문재인 정부 출범 이전 수준으로 종부세 부담을 낮춰주기로 했다.
다주택자의 매물 출회를 막아 거래량 감소의 가장 큰 원인으로 지목된 양도소득세도 다주택자의 중과세율 적용을 최대 2년간 배제하는 등 일시적 완화에 나설 계획이다. 보유세 부담이 커진 다주택자들이 보유 주택을 매물로 내놓을 수 있는 길을 터줘 시장을 안정시키겠다는 목표다. 취득세 또한 생애 최초 구입자는 면제해 1주택자 부담을 완화할 방침이다. 각종 세금의 기준 지표로 활용되는 주택 공시가격도 2020년 수준으로 되돌려 보유세 부담을 낮추기로 했다. 이를 위해 ‘부동산 세제 정상화 태스크포스(TF)’를 정부 출범과 동시에 가동해 종합적인 개편 방안 마련에 나선다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “양도세 한시적 완화 방식은 ‘이 기간 내에 팔아야 한다’는 신호를 주기 때문에 가격 안정 기조를 유지하는 데 기여할 수 있을 것”이라며 “다만 세제 문제의 경우 법이나 시행령 개정 사안이 많아 즉각 반영은 어려울 수 있다”고 말했다.
◇전문가들 “시장 안정 기대…주거 복지 등 보완 필요”=전문가들은 윤 당선인이 지난 5년간 부작용을 초래해온 각종 규제를 완화하겠다고 밝힌 것만으로도 시장에 긍정적인 신호를 줄 것으로 평가하고 있다. 다만 공약 개발 과정에서 상대적으로 소외된 주거 복지 관련 분야 등을 보완해야 한다는 목소리가 나온다. 정책 보완점과 관련해 송 대표는 “표심이 담겨 있는 정비 사업지와 1기 신도시 같은 지역에 치중한 공약이 많았는데 정책 실현 과정에서는 주거 복지 분야나 교통·환경 등을 감안한 세밀한 부분을 더 보완할 필요가 있다”고 밝혔다.
상당수 공약이 법 개정이 필요한 만큼 다수당인 야당을 설득하는 것도 중요한 과제다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “이미 시장이 안정 지표를 보이고 있는 상황인 만큼 거래에 대한 숨통만 틔워준다면 집값은 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상한다”며 “다만 전반적인 공약이 단기간에 할 수 있는 게 별로 없고 법 개정 등 사안이 많은 만큼 즉각적인 효과가 날 것으로 보기는 어렵다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “앞으로 ‘시장 수요의 억제’가 아닌 ‘시장 수요에 맞는 꾸준한 공급’이 돼야 한다”고 조언했다.
