아파트 2채를 보유하고 있으면서 종합부동산세 납부가 부담스러운 A씨는 거주중인 아파트 이외의 나머지 1채를 자녀에게 증여할까 고민 중이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 때문에 매도하기도 쉽지 않고, 요즘 젊은 사람들이 월급만 열심히 저축해서는 주택을 구입하기 쉽지 않다는 것을 잘 알기에 곧 결혼을 앞둔 자녀에게 아파트를 증여하는 쪽으로 마음을 굳히는 중이다.
실제로 통계상으로도 정부의 대출규제와 금리인상 등의 영향으로 인해 아파트 거래량은 급격히 떨어지고 있는데 증여 거래의 비중은 늘고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 2021년 1~12월 서울 아파트 매매건수는 4만9751건으로 2020년 같은 기간(9만3784건)의 절반 수준으로 급감했고, 2022년 1월 매매건수도 1283건으로 2021년 1월 5945건에 비해 78.4%나 급감했다. 그에 비해 서울 아파트 거래량 중 증여가 차지하는 비중은 2017년 5.3%에서 2018년 9.4%, 2021년 12.2%로 점차 높아지고 있다.
아파트 1채를 자녀에게 증여하겠다는 것만 결정하고 증여시기를 결정하지 못하고 있는 A씨.
A씨는 어떤 세금을 고려해야 하고, 언제까지 증여하는 것이 절세 측면에서 가장 좋을까?
현재 지방세법에서는 무상취득인 상속과 증여의 경우에 시가표준액인 공시지가(주택의 경우, 공동주택가격 또는 개별주택공시가격)를 과세표준으로 해서 취득세를 부과하고 있는데 지방세법 개정으로 2023년1월1일부터는 취득세 과세표준을 ‘취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액’인 “시가인정액”으로 적용할 예정이다.
즉, A씨가 2022년12월31일 이내에 아파트를 자녀에게 증여한다면 자녀는 공동주택가격을 과세표준으로 취득세를 납부하면 되지만, 2023년1월1일부터는 흔히 ‘시가’라고 볼 수 있는 증여시점 6개월 이내에 동일 아파트 단지에서 거래된 동일 면적 거래의 유사매매사례가액을 과세표준으로 해서 취득세를 납부해야 한다. 아파트의 경우 보통 공동주택가격이 시가의 70~80% 수준에서 형성되기 때문에 취득세 과세표준이 공동주택가격이냐 시가인정액이냐에 따라 취득세 부담 금액에서 차이가 날 수 밖에 없다. 따라서 취득세 절세를 고려한다면 A씨는 아파트 증여로 인한 취득세의 과세표준을 공동주택가격으로 적용받을 수 있는 올해 연말 이내에 증여하는 것이 좋겠다.
종합부동산세는 세대 단위가 아닌 인별 과세로서 과세기준일은 6월1일이다. 종합부동산세의 납부는 12월(12.1~12.15)에 이루어지지만 12월을 기준으로 판단하는 것이 아니라 6월1일을 기준으로 판단하는 것이다. 따라서 6월1일에 주택을 소유한 자(재산세 납세의무자) 중 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택인 경우 9억원)을 초과하는 경우 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
그리고 종합부동산세 역시 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 계산하는데, 과세표준을 결정하는 중요 변수가 바로 공정시장가액비율이다. 공정시장가액비율은 60%~100% 범위에서 대통령령으로 정하며 ‘18년까지 80%의 비율로 적용해오다 ’19년부터 매년 5%씩 상향하여 올해(‘22년)부터는 100%로 적용된다.
A씨가 종합부동산세를 절세하기 위해서는 인별 과세되는 종합부동산세의 특성을 고려하여 과세기준(6월1일)이 되기 전에 증여세 신고를 완료하는 것이 좋겠다. 그런데 주택 공시가격은 4월 말에 확정된다
결국 A씨가 자녀에게 아파트 1채를 증여하기로 결정했다면 증여시점은 취득세와 종합부동산세를 모두 절세할 수 있는 6월1일 이전이어야 한다. 그런데 여기서 반드시 한 가지 더 고려해야 할 점은 바로 2022년 주택 공시가격의 확정시점이다. 매년 4월 말에 그 해의 주택에 대한 공시가격이 확정된다. 3월23일 국토교통부는 전년 대비 17.22% 상승한 2022년 공동주택 공시가격안을 발표했고 이는 의견수렴 절차를 거쳐 오는 4월29일 결정·공시된다.
2022년 공동주택 공시가격의 결정·공시 이전에 A씨가 자녀에게 아파트를 증여한다면 A씨의 자녀는 2021년 기준의 공동주택가격을 적용하여 취득세를 납부하면 된다. 참고로 증여세는 시가 과세가 원칙이고, 아파트의 경우 유사매매사례가액이라는 시가인정액으로 증여세가 과세될 가능성이 크기 때문에 아파트 공시가격과는 관련성이 떨어지는 편이다. 하지만 아파트와 달리 유사매매사례가액을 시가로 적용하기 어려운 단독주택을 증여하는 경우라면 4월 말에 확정되는 개별주택공시가격의 변동 여부에 따라 증여세도 달라질 수 있다.
/신한라이프 상속증여연구소 김준희 수석연구원
※신한라이프 상속증여연구소
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