서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스대통령직인수위원회가 재건축 규제 완화의 일환으로 정비 사업 단지에 부과하는 재건축초과이익환수제 개편에 들어갔다. 인수위는 재건축을 통한 도심 주택 공급 확대를 위해 가구당 부과하는 부담금을 완화하는 방안부터 부담금 부과를 원점에서 재검토하는 법 개정까지 다양한 시나리오에 대한 논의에 착수했다.
5일 관련 업계와 정부에 따르면 인수위는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축초과이익환수제 부담을 완화하는 방법을 마련하고 있다. 인수위의 한 관계자는 “도심 주택 공급 활성화를 위해 재건축 규제를 합리화할 필요가 있다”며 “재건축 사업의 걸림돌로 꼽혀온 과도한 재초환 부담금을 현실에 맞게 보완할 것”이라고 밝혔다.
재초환은 재건축 사업 기간(추진위 승인~준공)에 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익이 3000만 원을 넘을 경우 이의 10~50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입된 후 경기 침체로 시행이 잠시 미뤄졌다가 현 정부 출범 이듬해인 2018년 부활했다. 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만 3800여 가구에 이른다. 최근 부동산 가격이 급등하면서 서울 강남·서초는 물론 수도권과 지방에 이르기까지 조합원별 부담금이 수억 원이 넘는 곳들이 잇따라 나왔다.
이에 인수위는 윤석열 대통령 당선인의 공약에 맞춰 재초환 기준을 변경하는 방안을 고려하고 있다. 현행 3000만 원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3000만 원 초과부터 초과 이익 구간별로 현재 10~50%로 구분된 부과율을 낮추는 방식이 유력하다. 또 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합 설립 인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업 기간을 단축하거나 초과 이익에서 제외되는 공사비 등 비용 인정 항목을 확대하는 방안 등도 논의하는 것으로 전해졌다.
정부는 이와 함께 현행 재건축 부담금이 준공 때까지 예측이 불가능하고 미실현 이익에 부과하는 세금이라는 점 등을 고려해 부과 방식도 원점에서 검토하는 것으로 알려졌다. 지금처럼 입주 후에 부담금 형태로 부과하는 것이 아니라 사업 초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받는 방안 등이 거론된다. 다만 재초환 개편은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당 설득과 국회 통과가 관건이다.
