서울 구축 아파트 재건축 기대감 약화

서울 구축 아파트 선호 현상이 2018년 이후 지속해서 약화되고 있는 것으로 조사됐다. 재건축 규제 정책이 재건축 기대심리에 악영향을 끼친 것으로 풀이된다.



18일 직방이 아파트 실거래가를 분석한 결과 2022년 입주연차가 30년 이상된 구축 아파트는 일반 아파트(5년~29년)에 비해 4% 높은 가격에 매매되고 있는 반면 전세는 약 21% 낮은 가격에 거래되고 있다. 구축 아파트와 일반 아파트의 매매가격차이는 2017년(18%) 이후 지속적으로 하락한 모습을 보였다. 특히 2020년에는 1%의 차이를 기록하기도 했다. 직방 관계자는 “재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같은 정부 정책의 영향으로 재건축 기대심리가 줄어들었다”며 “재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시 구축 아파트 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될 지 주목할 필요가 있다”고 진단했다.

한편 2022년 서울에서 입주연차가 5년 미만인 신축 아파트 매매가격은 일반 아파트보다 38% 높은 것으로 나타났다. 신축 아파트는 2012년 이후 꾸준히 일반 아파트보다 30% 이상 비싼 가격을 보였다. 전세시장에서 신축 아파트 가격은 2010년대 초반에는 10~20% 가량 높았지만 2017년 이후에는 30% 이상 높게 기록되는 등 매매·전세 시장에서 신축 선호현상은 계속해서 커지고 있는 것으로 나타났다.

시도별로는 전북(68%)·울산(65%)·대전(61%)이 일반 아파트 대비 신축 아파트 가격이 높았다. 이외에도 세종(0%)을 제외한 전 지역에서 신축 아파트가 일반 아파트보다 비싸게 거래됐다. 반면 구축 아파트에 대한 선호는 지역마다 달랐다. 경기(15%)·전북(11%)·부산(6%)·서울(4%)에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 높은 가격을 기록했지만 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 이하였다. 특히 전남(-21%)·광주(-20%)·대전(-15%) 등은 일반 아파트보다 구축 아파트 매매가격이 10% 이상 낮은 수치를 보였다. 이 지역들은 재건축에 대한 기대감이 미약해 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다.