새 정부가 임기 내 250만 가구를 공급하겠다고 약속한 가운데 대통령직인수위원회가 용적률 상향을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 대규모 택지 개발을 추진할 땅이 넉넉지 않은 상황을 감안해 한정된 도심을 최대한 활용하는 차선책이 부상하는 모습이다.
27일 정비 업계 등에 따르면 활용 가능한 땅이 부족해 주택 공급을 단박에 늘리기 어려운 도심을 중심으로 용적률을 높이는 방안이 인수위에서 검토되고 있다. 용적률 상향은 14일 인수위가 주택 공급을 위해 서울 강남권 개발제한구역(그린벨트)을 해제하지 않겠다는 의지를 드러내면서 더욱 주목받고 있다. 인수위 관계자는 “주택 공급을 위한 여러 대안 가운데 용적률 상향도 종합적으로 검토하고 있다”며 “용적률 상향 시 늘어난 면적에 짓는 물량을 공공임대로 가져올 수 있어 긍정적”이라고 말했다. 다만 “용적률은 지방자치단체 권한이므로 협의를 거쳐야 하며 높은 용적률을 선호하지 않는 곳도 있어 ‘특정 지역은 몇 %까지 올린다’는 식의 일률적인 상향은 지양해야 할 것”이라고 덧붙였다.
용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 의미한다. 연면적은 지하층을 제외한 건물 지상층의 면적을 모두 합한 것으로, 용적률이 높을수록 동일한 대지 면적에 지을 수 있는 연면적이 넓어져 주택 공급도 늘어난다. 서울은 현재 역세권 복합 개발을 허가한 준주거지역의 경우 최고 700%까지 용적률을 높였지만 주거지역으로 선호하는 1종·2종 일반주거지역은 각각 200%, 250%로 제한돼 있다.
지금까지 대부분의 정비 사업은 기부채납으로 용적률을 끌어올려 수익성을 높여왔지만 인허가를 거쳐야 하는 만큼 대규모 주택 공급을 서두르려면 용적률을 손볼 필요가 있다는 지적이 이어져왔다. 일본처럼 도쿄 도심부에 평균 490%의 추가 용적률을 부여해 도심 고밀 개발을 유도하거나 미국 뉴욕 허드슨야드처럼 용적률 3300%를 허가하되 저소득층을 위한 주택 공급을 의무화하고 공원 조성 의무를 지우는 방안이 참고 사례로 거론된다.
이런 가운데 한국부동산개발협회에서 용적률을 10% 올릴 경우 인허가를 통해 철거해야 하는 멸실 주택 물량이 17.3% 감소한다는 시뮬레이션을 내놓았다. 정비 사업은 최소 5년 이상 걸리기 때문에 멸실 주택 물량이 줄어들수록 새 정부가 임기 내에 공약을 실현할 가능성이 높아진다. 협회는 정비 사업(재건축·재개발)과 택지 개발로 240만 가구가 신규 공급될 것으로 가정하면 현행 용적률로는 100만 3000가구를 철거해야 시장이 안정적으로 유지된다고 봤다. 그러나 용적률이 10% 상향되면 82만 9000가구만 정비해도 당초 목표를 달성할 수 있게 된다. 용적률을 20%, 30%로 높인다면 멸실해야 할 가구 규모는 각각 70만 7000가구, 61만 5000가구로 감소한다.
새 정부가 공약으로 내건 250만 가구보다 훨씬 적은 물량(210만 가구)을 공급하는 상황이 되더라도 용적률을 10% 상향한다면 현행 기준으로 멸실해야 하는 가구 수(86만 9000가구)보다 15만 1000가구 줄어든 71만 8000가구만 철거하면 되는 것으로 나타났다. 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 “5년간 주거 공간 수요는 207만~270만 가구가 발생할 것으로 예상되는 가운데 용적률 상향 시 적은 멸실로도 주거 공간에 대한 수요를 충족할 수 있다”고 말했다.
