남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 수도권 신규 주택 분양 촉진을 위해 상한제가 적용되는 아파트 분양가에 정비사업 이주비 대출 이자와 상가 세입자 영업 손실 보상비, 조합 운영비 등을 추가로 반영하기로 했다. 연합뉴스
주택 공급을 저해하는 대표적 규제로 꼽히던 분양가상한제와 고분양가심사제가 개선돼 보다 탄력적으로 운영되면서 분양가가 인상될 가능성이 높아졌다. 정비사업 추진 시 소요되는 주거 이전비, 명도 소송비 등 필수 비용과 자재 값 상승분을 분양가에 반영할 수 있게 됐기 때문이다. 정부는 이번 제도 개선을 계기로 도심 주택 공급 확대를 기대하지만 조합과 시공사들은 ‘조정 폭이 너무 작다’며 불만을 내놓고 있다. 일각에서는 최근 인플레이션 우려가 커지면서 정부가 주택 공급보다는 물가 안정을 더 중시한 것 아니냐는 관측도 제기하고 있다.
◇정비사업 특수성 인정해 필수 비용 반영= 21일 국토교통부는 윤석열 정부 임기 내 250만 가구 공급 약속을 달성하기 위해 분양가상한제 및 고분양가심사제도 등의 개선안을 발표했다. 이들 제도는 신축 주택을 저렴하게 공급하는 장점도 있었으나 지나치게 경직되게 운영되면서 정비사업 조합과 건설사들이 분양을 미루는 요인으로 작용해 주택 공급의 걸림돌이라는 지적을 받아왔다.
이에 따라 정부는 분양가상한제 개선안을 통해 택지사업에서는 발생하지 않지만 정비사업을 추진할 때 필수적으로 소요되는 비용을 분양가에 반영할 수 있게 했다. 세입자 주거 이전비, 영업 손실 보상비, 명도 소송비 등이 대표적이다. 또 조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비 대출이자 역시 반영 상한을 두고 분양가에 반영하기로 했으며 조합 총회 개최비 등의 경비도 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하도록 했다.
◇자재값 상승분 반영…민간 참여해 택지비 검증도=건설 업계를 위협하는 원자재 가격 상승도 적기에 분양가에 반영할 수 있도록 한다. 기본형 건축비를 매년 3월과 9월 정기 고시하고 있는데 비중이 높은 상위 2개 자재(레미콘·철근)의 상승률 합이 15%가 넘을 경우 정기 고시 기간이 아니더라도 시세에 맞춰 조정하도록 한 것이다. 또 기본형 건축비를 구성하는 조정 항목을 레미콘·철근·PHC파일·동관(4개 항목)에서 레미콘, 철근, 창호 유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집(5개 항목)으로 변경했다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)가 실시하는 고분양가심사제도에도 ‘자재비가산제도’를 새로 도입해 단기에 급등한 자재비의 일부를 분양가에 반영하도록 했다.
이와 함께 정부는 민간 택지비를 산정하는 주체를 한국부동산원이 아닌 민간 전문가들이 참여하는 택지비검증위원회로 바꿔 객관적이고 투명한 검증이 가능하도록 개선했다. 지금까지 택지비 감정평가 결과를 비공개로 검증해 온 한국부동산원은 시행사가 민간 감정평가사에 의뢰해 산정한 택지비가 비싸다며 수차례 반려하는 등 택지비 산정 논란에 휘말렸다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대내외 경제 여건에 따른 물가 상승을 현실화하고 공급망 차질, 자재 값 상승 등을 우려했던 주택 공급자와 건설 현장의 부담을 다소 줄였다는 점이 긍정적”이라고 평가했다. 이어 그는 “정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담기며 서울 등 정비사업이 주택의 주 공급원 역할을 하는 도심 지역들은 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 것으로 전망된다”고 덧붙였다.
◇“언 발에 오줌 누기” 회의적…중도금대출 걱정도= 이날 공개된 분양가상한제 개편안에 대한 시장 반응은 크게 엇갈린다. 분양가가 대폭 상향 조정될 것으로 기대했던 정비사업 조합이나 시공사는 “자재 값 상승분도 제대로 반영이 안 됐다”며 반발했다. 서울 관악구 봉천4-1-2 재개발 조합 관계자는 “정부의 분양가상한제 개편안은 언 발에 오줌 누기에 불과하다”며 “이미 분양가의 두 배 수준으로 시세가 형성돼 있기에 ‘로또 분양’인 것에는 변화가 없다”고 말했다. 서울 동대문구 이문1구역 재개발 조합 관계자도 “분양가상한제를 개편한다고 (정부가) 말로만 요란했다”며 “자재 값은 15% 이상 올랐는데 분양가가 고작 4% 오른다면 대부분의 사업장에서 수용하기 어렵다고 할 것”이라고 부정적 입장을 드러냈다. 반면 서울 주요 정비사업지에서는 향후 일반 분양가가 중도금 집단대출 불가 기준인 9억 원을 넘어설 가능성이 제기되면서 내 집 마련을 고대하던 청약 대기자들은 난색을 표했다. 가점 60점대인 청약통장을 보유하고 있는 박 모 씨는 “9억 원 이상 중도금 집단대출이 풀리지 않으면 앞으로 내 집 마련이 더욱 어려워질 것 같아 안타깝다”고 말했다.
