“맞춤형 세제·인허가 지원으로 임대주택리츠 활성화 해야”

새 정부가 약속한 주택 250만 가구공급과 부동산 시장 안정화를 위해 부동산 간접투자기구(REITs·리츠)를 적극 활용할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 최근 급격하게 금리가 상승하며 주택시장 경착륙 우려가 높아지는 만큼, 리츠가 그 충격파를 흡수하고 주택정책 실현을 위한 대안적 방식이 될 수 있다는 목소리도 높았다.

한국부동산금융투자포럼은 6일 서울 강남구 논현동 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부에서 새 정부 출범 이후 변화한 주택정책과 부동산간접투자시장의 역할을 주제로 학술세미나를 개최했다. 한만희 한국부동산금융투자포럼 회장은 “부동산시장이 급격히 침체 하면 국민 경제에도 영향을 미치기에 잘 관리해야 한다”며 “미국의 경우 금융위기 등으로 경제가 침체 됐을 때 간접투자시장이 (회복을 위한) 역할을 많이 했다”고 언급했다. 이 같은 발언은 리츠 정책을 주관하는 국토교통부의 현실 인식과도 궤를 같이 하고 있다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 관훈클럽 토론회 등에서 주택공급 확대나 임대주택 물량유지 측면에서 리츠의 역할을 강조해 왔다.

이날 주제발표를 맡은 한광호 신한대학교 교수는 리츠를 활용한 임대주택 공급의 성과와 과제를 주제로 연단에 섰다. 한 교수는 국내 주택리츠의 대부분을 차지하고 있는 임대주택리츠의 현황을 분석하고, 개선해야 할 과제를 제시했다. 그는 “한국 임대주택리츠는 개인 주주가 거의 없다. 또한 배당이 전혀 이뤄지지 않은 리츠가 전체의 89%에 달할 정도로 적다”며 “이는 개인이 소액으로도 부동산시장에 접근 가능하고 꾸준히 배당을 통한 수익을 제공해주는 리츠라는 제도의 본질적 특성과도 매우 다른 모습으로, 앞으로 개선해 나가야 할 부분을 시사한다”고 설명했다.



한 교수는 미국과 일본 등 다른 나라의 사례를 소개하며 국내 임대주택리츠의 개선방향을 제시했다. 아울러 그는 일본 임대주택리츠가 도심의 1인가구를 위한 소형주택에 집중하며 수익성을 끌어올렸다는 점도 짚었다. 한 교수는 제언에서 △아파트에 치우친 국내 임대주택리츠의 투자유형을 다양화 해야 하며 △매입임대리츠에 대해 예외적인 세제혜택을 제공해 수익성을 제고해야 한다는 점을 강조했다. 또한 장기적으로는 △상장리츠를 확대하는 방식으로 개인 투자자 참여가 활발해질 수 있도록 정책적 지원이 필요하며 △산업의 고도화를 위해 리츠 공공데이터를 구축해야 한다고 지적했다.

두번째 발표를 맡은 홍경일 이지스네오밸류자산운용 대표는 ‘한국형 어포더블하우징 개발펀드’를 주제로 국내외 현황을 소개했다. 어포더블 하우징은 중저소득층을 위한 주택으로, 소득에 적합한 주거비용(연 소득 30% 이내)을 지불하고 거주할 수 있는 주택을 의미한다. 어포더블하우징에는 라이텍(LIHTC)과 섹션8(Section8)의 두 가지 유형이 있으며, 수익률이 10% 이상을 기록하고 있어 정부 기관투자자와 금융기관 등 민간 재무적 투자자의 참여가 활발하다는 점이 특징이다. 최근에는 연방정부가 직접 공급하는 공공주택보다 소비자 수요에 맞춰진 섹션8 주택의 공급이 확대되는 상황이라고 홍 대표는 설명했다.

그러나 한국은 주거용부동산의 자본환원률이 평균 3.6%대에 불과해 투자자 입장에서 수지타산이 맞지 않고 있다. 홍 대표는 “한국에서 민간임대주택 개발이 어려운 이유는 운영수입보다 비용이 더 큰 구조 때문”이라며 “선순위 대출을 이용할 경우 배당재원이 부족해 운영 내내 배당이 없기도 하고, 오피스리츠처럼 레버리지 효과를 기대하기도 어렵다”고 지적했다. 따라서 홍 대표는 한국형 어포더블하우징을 구현하려면 지자체가 용적률 상향과 인허가 촉진지구 지정, 취득세 감면 등의 '당근'이 확보되어야 한다고 강조했다. 그는 “가장 중요한 것은 시간”이라며 “만약 서울 수도권에 1000억원 토지를 구입해 공급할 수 있는 세대는 500가구에 불과한데 인허가에 1년, 공공지민간임대주택승인 1년, 받으면 이자만 250억원이 나온다. 그렇기에 인허가 승인 속도를 높여야 활발한 지원이 가능할 것”이라고 말했다.

마지막 발표를 맡은 송치영 하나자산신탁 리츠사업본부 주거투자팀장은 민간임대 공급활성화를 위한 여러 방안을 제시했다. 송 팀장은 등록임대사업자 제도가 최근 급격하게 변화한데다 종합부동산세 부담으로 매입임대 사업을 추진하기 어렵다는 점을 짚으며 시행주체가 개발 후 매입해 임대하는 선순환 구조가 만들어지지 않고 있다고 지적했다. 그는 △매입임대사업자 유형을 부활해 개발단계의 리스크를 부담할 디벨로퍼가 존재할 수 있도록 해야 하며 △매입임대리츠에 대한 종부세 합산을 배제하고 △임대사업자에 대한 세제·금융지원을 확대할 필요가 있다고 언급했다.

한편 이날 한국부동산금융투자포럼 학술세미나에는 국토교통부, LH, 주택도시보증공사(HUG), 부동산·리츠업계 실무자 등 90여명이 참석했다.