서울시가 26일 발표한 ‘용산국제업무지구 개발 구상’의 특징 중 하나는 국공유지 중심 개발과 공공기관의 공동 사업 시행이다. 10년 전 민간 프로젝트금융회사(PFV) 주도의 통개발 방식으로 진행하다 무산됐던 사례를 참고해 같은 실수를 되풀이하지 않고 사업의 추진 속도와 현실성을 높이는 데 주안점을 뒀다.
서울시에 따르면 이번 개발은 공공기관인 서울주택도시공사(SH)와 코레일이 ‘공동사업시행자’로 추진한다. 지분율은 코레일 70%, SH 30%다. 총사업비 규모는 12조 5000억 원이다. 공공이 약 5조 원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선(先)시행하고 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 ‘단계적·순차적’ 개발 방식이다.
5조 원의 재원은 분양 수입으로 충당한다. 구체적으로는 코레일이 가진 땅의 가치가 5조 5000억 원으로 평가되는데 코레일은 기반 시설을 짓고 획지가 조성되면 이를 적극 매각하겠다는 입장이다. 부지 매각으로 사업 대금을 마련하고, SH에서는 사업 초기 공사채를 발행해 2조 원을 투입하고 향후 분양 대금으로 자금을 조달할 계획이다.
국공유지 중심 개발도 눈에 띈다. 부지로 선정된 49만 3000㎡의 사업 구역은 용산정비창 부지와 선로 부지, 용산변전소 부지와 용산역 후면 부지 등인데 코레일 72%, 국토교통부 23%, 한국전력이 5% 등을 소유하고 있다. 10년 전 용산국제업무지구 사업이 민간 PFV 주도의 통개발 방식으로 진행됐을 당시 민간 아파트 및 토지 수용을 놓고 갈등을 거듭했던 것과 달리 사업 추진 속도를 높일 수 있는 대목이다.
SH와 코레일은 이번 용산 개발을 위해 지난해 5월 공동 사업 시행을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 또 사업 추진을 위해 별도의 전담 조직 ‘용산개발청(가칭)’도 만든다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대·분양하는 선도 사업도 추진한다. 민간에서는 단계적으로 핵심 부지를 개발함으로써 국제업무지구를 완성한다. 획지별로 국제 설계 공모 등을 통해 감각적이고 창의적인 건축물을 조성하게 된다.
