서울 용산구 한강로3가 일원에 위치한 약 50만㎡ 규모의 용산정비창 부지는 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배 규모가 서울 한복판에 자리해 ‘금싸라기 땅’으로 불린다. 10년째 방치된 이 지역이 정중앙에 대형 공원이 들어서고 이를 중심으로 글로벌 정보기술(IT) 기업들과 국제기구들이 입주한 초고층 건물과 주거 시설 및 여가·문화시설이 대거 들어서는 국제업무지구로 환골탈태한다. 특히 용적률 제한이 대폭 완화돼 잠실의 롯데월드타워(123층·용적률 573%)보다도 높은 국내 최고층 건물이 들어설 것으로 전망된다.
26일 오세훈 서울시장은 서울시청에서 기자 설명회를 열고 용산정비창 일대 개발 청사진인 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표했다. 용산정비창과 용산변전소, 용산역 후면, 선로 부지를 포함한 49만 3000㎡ 규모다. 이 부지는 서울 도심의 마지막 남은 대규모 개발이 가능한 부지지만 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산되면서 10년간 방치돼왔다.
서울시는 이곳을 국제업무 시설뿐 아니라 주거 및 문화·여가 기능을 갖춘 직주 혼합의 융복합도시로 개발해 아시아의 실리콘밸리로 만들겠다고 밝혔다. 구상에 따르면 용산국제업무지구는 △24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합국제도시’ △시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활 환경의 ‘녹지생태도시’ △세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 ‘입체교통도시’ △첨단 스마트 기술 혁신의 전진기지 ‘스마트도시’로 조성된다.
서울시가 구상한 융복합국제도시로서의 용산은 정보통신기술(ICT) 테크 기업, 연구개발(R＆D) 연구소, 국제기구 바로 앞에 도심형 주거 시설 및 스튜디오하우스가 있고 증강현실(AR) 공연장 등 문화 및 여가 공간이 어울리는 곳이다. 이를 실현하기 위해 시는 앞서 2040서울도시기본계획안에서 제시했던 ‘비욘드 조닝’ 개념을 처음으로 전면 적용한다. 토지 용도를 주거용·공업용 등으로 구분했던 ‘용도지역제’ 대신 전체 부지를 국제업무·업무복합·주거복합·문화복합 등으로 구분하는 새로운 용도지역 체계다.
해당 부지에는 100층 이상의 초고층 건물이 들어설 수 있도록 서울 최초로 ‘입지규제최소구역’ 특례를 적용한다. 현행법상 중심상업지역의 법적 상한 용적률은 1500%인데 특례 적용 시 1500%를 초과해 용적률을 적용받을 수 있다. 오 시장은 “전체 부지의 용적률은 평균 1200% 내외가 될 것으로 보인다”며 “구조를 최대한 효율적으로 사용하겠다는 원칙하에 초고층 건물이 들어서게 할 것”이라고 설명했다.
최진석 서울시 도시계획국장은 “높이 제한을 최소화할 예정으로 롯데월드타워보다 높은 건물이 들어설 수도 있을 것으로 본다”며 “다만 구체적인 높이는 사업성 등을 따져 민간과 결정해야 해 아직 수치는 확정되지 않았다”고 말했다.
고밀 개발에 따른 문제점을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 중 40% 이상을 도로·공원·학교 등 기반 시설로 채운다. 이와 함께 녹지생태도시를 위해 지상 공간의 녹지율을 50% 이상 확보한다. 마천루 사이에 중앙공원과 녹지가 펼쳐진 모습이 연출될 계획이다. 이를 통해 북한산~서울 도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북 녹지축과 함께 용산국제업무지구에서 용산공원, 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지 체계도 구축된다. 지구 중앙에는 어디에서나 손쉽게 접근할 수 있는 대규모 중앙공원을 조성하고 철도 부지에는 선형 공원을 조성한다.
시는 새로 태어나는 용산국제업무지구(산업), 여의도 금융 중심지(금융), 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각 편대로 삼아 용산을 서울의 얼굴로 만들겠다는 목표를 세웠다. 오 시장은 “용산은 지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 도시개발사업이 2013년 최종 무산된 후 추진 동력을 잃어버린 상태였다”며 “용산국제업무지구 개발 추진으로 서울의 도시 경쟁력을 높이고, 국가 경쟁력을 견인하고 최첨단 미래 산업을 육성해 지속 가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다”고 말했다.
다만 용적률 제한을 파격적으로 완화하면서 인근 투기 수요를 자극할 수 있다는 우려도 제기된다. 투기 과열 및 부동산 가격 상승 우려에 대해 최 국장은 “2020년부터 현재까지 해당 지구 주변을 토지거래허가구역으로 설정해오고 있어 투기 수요를 차단할 수 있을 것이라고 본다”고 말했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “용산국제업무지구 개발은 20여 년 전부터 이미 진행됐던 것이라 이번 구상 발표로 새로운 투기 수요가 진입한다고 보기에는 무리가 있다”며 “최근 주택 시장이 안정세에 접어들면서 용산 개발을 추진하기에는 적기”라고 말했다.
