[머니트렌드] "무주택자는 '똘똘한 한채', 1주택은 '상급지 갈아타기' 기회 삼아야"

한국은행의 4연속 기준금리 인상으로 부동산 시장이 빠르게 냉각되고 있는 상황이다. 그야말로 ‘사면 올랐던’ 몇년 간의 부동산 활황기와 달리 최근 시작된 냉각기에서는 정부의 정책변화에 주목하면서 자신의 자산 상황에 맞는 신중한 투자 접근법을 택해야 한다고 전문가들은 입을 모았다.

30일 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 열린 ‘서울경제 머니트렌드 2022’의 ‘부동산 트렌드' 세션에서 홍춘욱 리치고 인베스트먼트 대표는 “에전에는 금리가 올라도 집값이 올랐지만 최근 경제 양상이 달라지며 금리가 오르자 집값이 빠지고 있다”며 “올해 주택시장에서 강력한 상승이 나타나기 힘들다는 것을 알 수 있다"고 말했다.



함영진 직방 빅데이터랩장은 전국적으로 거래가 위축되고 가격이 떨어지는 흐름이 관측되고 있지만, 지역·위치별로 조정폭은 상이할 수 있다고 설명했다. 함 랩장은 “2014년부터 통계를 보면 한해 주택 매매거래 시총액이 200조원 정도 유지됐는데, 올해는 상반기 거래량이 77조원에 그쳐 역대 최저”라며 “주택 시장이 빠르게 냉각되고 관망세가 짙어지는 움직임이 보인다"고 말했다. 거래 적극성을 보여주는 신고가 거래도 현저히 줄었다고 덧붙였다. 특히 비교적 공급이 많은 부산·대구와 ‘고점’이라는 인식이 있는 세종, 그리고 세종 인근에서 풍선효과를 누렸던 대전, 그리고 수도권 중에서는 인천 등 특정 지역에서 가격 조정이 이뤄지고 있다고 설명했다.



이와 동시에 시장 양극화도 심화하고 있다는 분석이다. 한강변, 강남권 등 수요가 두터운 인기 지역이나 신축 등 고가 아파트들은 비교적 덜 떨어지고 있다고 설명했다. 또 서울에서는 공급이 여전히 많지 않은 만큼 일부 지역에서 집값이 조정되더라도 조정폭은 크지 않을 수도 있다고 덧붙였다. 함 랩장은 “서울은 예정된 물량 자체가 적어 희소성이 있따. 가격이 조정되더라도 폭이 크지 않을 수 있고, 원자재가격 급등 등 영향으로 분양가는 조정이 어려울 수 있다”고 말했다.

무주택자의 경우 ‘똘똘한 한채’를 잘 골라야 하고, 1주택자는 지금과 같은 조정기가 ‘상급지 이동’의 기회가 될 수 있다. 함 랩장은 “갈아타기를 할 경우 반드시 기존 집을 판 다음에 갈아탈 집을 거래해야 한다. 기존 집을 못팔아 자금조달에 문제가 생길 수 있기 때문”이라고 조언했다.



윤지해 부동산R114 수석연구원은 새 정부의 규제 완화 로드맵을 주시하면서 투지전략을 세워야 한다고 강조했다. 윤석열 정부는 1단계(올해 9월)-2단계(올해 연말)-3단계(내년 상반기)에 걸친 규제 정상화 로드맵을 세운 바 있다.



윤 수석연구원은 “무주택이라면 분양 혹은 가격이 조정된 매물을 매수하는 두가지 선택지가 있다”며 “청약에는 의무거주기간이 있어서 10년 가까이 재산권 행사 제한이 가능하다면 청약을 하면 된다. 청약이 불가능하다면 본인 생활권 내에 10~20% 저렴하게 나온 매물을 찾아 매수하는 방법이 있다. 다만 기존 주택을 사는 순간 청약 시장에서는 퇴출이라는 점을 인지해야 한다”고 말했다.

1주택자의 경우에는 본인이 소유한 주택이 똘똘한 한채인지 여부에 전략이 갈린다. 똘똘하지 않은 한채를 갖고 있다면 똘똘한 한채로 갈아타는 방안을 염두에 둬야 한다. 다주택자라면 지난 정부와 비교해 선택의 폭이 매도·보유·증여·임대사업자 등록·재진입 등으로 확 늘어난 만큼 전략적 판단이 중요하다고 설명했다.

윤 수석연구원은 “현재 가격 하락의 원인은 금리 상승 등인데, 이 원인이 변하는 시점이 곧 바능 시점”이라며 “거래절벽이 해소되고 급매물이 소진되며 가격 정체기에 진입하면 이는 바닥을 다지고 있다는 의미다. 이 흐름은 내년 상반기까지 이어지는 정책 완화 로드맵과 맞물리는 만큼 시장 상황을 잘 지켜봐야 하나"고 말했다.



이남수 신한은행 행당동 지점장(전 부동산자문센터 센터장)은 “주택시장 조정국면이 단기간 해결될 것은 아닌 만큼 오히려 수익형 부동산에 기회가 올 수 있다"고 설명했다. 그는 “결국 도심 내 땅이 가장 1순위 안전자산”이라며 “상업용 부동산 시장 경매가 훨씬 많이 늘어날 것”이라 예측했다.

다만 신중한 접근을 당부했다. 이 지점장은 “오피스텔의 경우 예전에는 분양을 하면 다 마감이었는데 지금은 미분양이 많이 늘어나고 있다. 또 분양가 자체다 많이 올랐다. 생활형숙박시설도 미분양이 많은 상황"이라며 “상업용 부동산은 대출을 받아야 레버리지를 극대화할 수 있는데 고금리 상황인 만큼 조심해야 한다"고 말했다.