세종 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스한국은행이 소득 대비 주택가격 수준이 높고 차입 여건이 좋지 않은 데다 공급 물량이 많은 세종·대구·인천 등 일부 지역에서 집값이 하락할 수 있다는 경고를 내놓았다. 우리나라가 주요국 가운데 기준금리 인상으로 인한 집값이 떨어질 위험이 가장 크다고 하는 등 주택가격 하락 경고음을 연일 울리고 있다.
28일 한국은행은 지역경제보고서의 ‘지역별 주택시장 동향 및 리스크 평가’를 통해 “최근 주택 시장은 수도권·비수도권, 시·도간 주택가격 등락이 상이하게 나타나는 등 지역별로 차별화하는 양상이 나타난다”고 밝혔다.
권역별로는 수도권, 지역별로는 세종·대구 등 일부 특·광역시 주택가격 하락 폭이 크다는 것이다. 지역별 고점 대비 가격 하락 폭도 세종(-7.93%), 대구(-3.37%), 대전(-1.28%) 순으로 하락 전환 시점이 빠를수록 월평균 하락 폭도 크다. 또 2019년 10월부터 2021년 12월까지 상승기 동안 높은 오름세를 보였던 지역과 거래량이 큰 폭 감소한 지역에서 가격 하락 폭이 큰 것으로 관찰됐다.
한은이 지역별 주택 시장 여건을 분석한 결과 수도권과 광역시 일부 지역이 집값 하방 요인에 상대적으로 크게 노출됐다. 먼저 소득 대비 주택가격(PIR)은 전반적으로 큰 폭 상승했지만 지역별 임대료 대비 주택가격(PRR)은 세종과 서울이 가장 높은 수준이다. 2019년 9월 상승기 직전 대비로는 인천이 가장 고평가된 상태다.
대출 금리 상승으로 인한 차입 여건의 지속적 악화와 높은 수준의 가계부채도 하방 요인으로 작용한다. 차주의 소득 대비 대출잔액 비율(LTI)이 큰 폭 상승하거나 수준이 높은 세종, 경기, 대구, 인천 등 지역에서 하방 압력이 더욱 크게 나타날 가능성이 제기된다. 아파트 입주 물량도 주요 변수다. 대부분 지역은 향후 2년간 공급 물량이 최근 3년 평균 수준에 못 미치지만 대구·인천·충남 지역은 과거 평균을 크게 상회해 집값 하방 요인이 될 수 있다.
한은은 지난해 말부터 집값 하방 리스크가 빠르게 커지고 있다고 진단했다. 17개 시도별 데이터를 이용하여 향후 1년(4분기) 시계에서 주택가격 분포의 하위 5%에 해당하는 충격이 발생한 상황에서의 HaR(House prices-at-Risk)을 산출해 분석한 결과다. 지역별로는 상승기 동안 높은 가격상승률을 기록했던 지역에서 하방 리스크도 상대적으로 높은 수준인 것으로 평가했다.
