최근 정부는 공시가격 현실화 로드맵에 대한 계획과 2023년 주택 재산세 부과와 제도 개선 방안을 발표했다. 이처럼 로드맵의 궤도를 수정한 것은 2020년부터 실거래가 급등에 따른 공시가격의 동반 상승으로 국민들의 조세 부담이 급증했기 때문이다. 국토교통부에서도 국민의 부담을 완화하고 최근 나타나는 공시가격과 시세 역전 방지를 위해 공시가격 현실화 수정 계획과 보유 부담 완화 방안을 마련했다고 했다.
이는 너무 지엽적인 문제 인식이다. 단순히 실거래가보다 높은 공시지가의 문제, 조세저항의 문제를 해결하기 위해 접근하는 것이 아니라 공시지가 문제를 근본적으로 검토하고 공시지가의 신뢰성을 회복할 수 있는 방안이 무엇인지 고민할 필요가 있다. 그리고 공시지가는 조세와 각종 부담금의 기준이 되기 때문에 수직적·수평적 형평성을 제고하기 위한 방안을 마련하는 등 거시적인 측면에서 접근이 필요하다. 부동산 공시가격은 단순히 급격한 부동산 조세 부담 증가에 따른 국민들의 조세저항 측면도 중요하지만 종합적인 측면에서 합리적이고 공정한 제도를 마련하는 데 초점을 맞춰야 한다. 부동산 공시가격은 부동산 관련 조세의 기준이 되기 때문에 공시가격의 불합리한 결정은 조세 부담 등의 공평성을 저해하게 된다.
필자는 2017년부터 2021년까지 5년간 부동산 유형별로 아파트·연립빌라·단독주택·토지의 전년도 실거래가격과 공시가격의 자료를 수집해 공시가격이 실거래가격을 얼마나 정확하게 반영하고 있는지, 부동산 유형별이나 가격대별로 수평적 형평성과 수직적 형평성은 있는지 분석해 봤다.
분석 결과 아파트와 단독주택의 수평적 형평성은 악화됐으며 특히 30억 원 이상인 가격대에서는 모든 부동산의 수평적 형평성이 악화된 것으로 나타났다. 따라서 부동산 공시가격의 수직적 형평성에 대한 논의가 이뤄져야 한다. 아파트를 제외하고는 수직적 형평성 중 역진적 형평성에도 문제가 나타났고 분위별로는 0.05분위(하위 5%)나 0.95분위(상위 5%) 등에서는 상당한 폭의 역진적 형평성에도 문제가 있는 것으로 나타났다. 따라서 아파트 이외의 공시가격을 산정할 때는 역진적 형평성의 문제를 완화할 수 있는 방안도 마련해야 한다.
정부에서는 최근 4년간 연립빌라와 토지의 공시가격 현실화율도 다른 부동산과 같이 지속적으로 증가했다고 발표했으나 연구 결과에서는 오히려 감소한 것으로 나타났다. 따라서 공시가격제도를 개선할 때 이와 같은 차이의 원인을 밝혀 정책의 효율성을 제고할 수 있도록 해야 한다.
그리고 전국의 모든 부동산에 대해 국토부에서 일률적으로 공시하는 공동주택 공시가격보다 시군구청장이 공시하는 단독주택과 토지의 실거래가반영률이 크게 낮은 것으로 나타났다. 이는 토지와 단독주택의 경우 공동주택보다 개별성이 강해 시장에서 적정가격 형성이 어려운 문제도 있으나 지방자치단체별 제도 운영 방법의 차이 등도 원인이 될 수 있다. 정부 차원에서 시군구청장의 공시가격 산정에 대한 적극적인 통제장치를 마련해야 한다.
결론적으로 공시가격 현실화제도는 전면적인 재검토를 통해 수직적 형평성과 수평적 형평성을 제고할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 여소야대의 정치 현실에서 야당을 설득하고 다수당의 협치를 이끌어낼 수 있는 정치력도 발휘해야 할 것이다.
