보증금 3억 이하 조건…경매자금 전액 대출 등 집중 금융지원

정부가 27일 발표한 ‘전세사기 피해자 지원 방안’은 피해자들이 원할 경우 직접 경매 주택을 매입할 수 있도록 최대한 금융 부담을 덜어주는 것이 핵심이다. 기존 디딤돌대출과 특례보금자리론을 활용해 최대 4억~5억 원, 금리는 1.85~3.65%까지 저리에 받을 수 있도록 해준다. 또 거치 기간을 3년간 부여하고 취득세도 면제한다. 다만 이 같은 지원은 전세사기 피해자로 확인된 경우로 한정한다. 또한 기존 보증금이 3억 원 이하인 서민주택에 거주했을 경우만 지원하기로 했다.

이날 정부는 특별법상 지원을 받을 수 있는 피해자 기준을 구체적으로 밝혔다. 총 여섯 가지 기준으로 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함) △면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택 △수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 △다수의 피해자가 발생할 우려 △보증금의 상당액이 미반환될 우려 등이다. 국토교통부 내 ‘전세사기 피해지원위원회’에서 요건 충족 여부를 판단해 피해자를 최종 결정한다. 피해자 신청 이후 최종 결정까지는 최대 75일이 소요된다. 피해자 요건 중 서민 임차주택은 하위 법령 위임 사항으로 전용면적 85㎡, 보증금 3억 원 이하로 정해질 것으로 전망된다.

피해자로 인정된 임차인은 특별법에 따라 직접 거주 주택의 경·공매 유예·정지를 신청할 수 있다. 현재는 금융 당국의 요청과 금융권의 자율적인 협조에 따라 경·공매를 유예하고 있다. 피해 주택의 경·공매 시에는 피해자가 우선 매수할 수 있는 권한을 부여한다. 피해자는 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 해당 주택을 매입할 수 있다. 경매 낙찰을 원하지 않는 피해자는 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 양도하고 최장 20년간 시세보다 저렴한 가격에 거주 가능한 공공임대를 공급받을 수 있다.



조세채권 안분도 처음 도입됐다. 임대인의 세금 체납액이 많아 피해자들이 경매 신청을 할 수 없거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 문제를 해소하기 위해서다. 임대인의 전체 세금 체납액은 개별 주택별로 안분하고 주택 경매 시 조세 당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리해 환수한다. 이를 통해 피해자는 경·공매 신청이 가능하고 배당액도 증가할 것으로 기대된다. 정부는 이날 이 같은 내용의 특별법을 발의했다. 특별법은 공포 후 즉시 시행되며 시행 이후 2년간 유효하다. 국토부 관계자는 “통상 임대차계약 기간이 2년인 점을 고려해 특별법 적용 기간을 정했다”고 밝혔다.

피해자의 경매 낙찰 자금은 정책 모기지로 지원한다. 소득 요건(부부 합산 연 7000만 원 이하)이 맞지 않아 디딤돌대출 이용이 어려운 피해자를 대상으로 특례보금자리론 금리를 0.4%포인트 인하하기로 했다. 이에 피해자는 최대 5억 원 한도 내에서 연 금리 3.65∼3.95%를 적용받아 대출할 수 있게 된다. 아울러 특례보금자리론 거치 기간을 최대 3년으로 연장해 차주들의 상환 부담감을 줄였다. 피해자들은 향후 3년간 이자만 내면 되기 때문에 매달 원리금 상환 부담이 줄어든다.

피해자에 한해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)도 1년간 한시적으로 적용하지 않기로 해 피해자들이 추가로 대출을 받을 수 있도록 했다. 민간 금융사는 전세사기 피해자를 대상으로 DSR과 총부채상환비율(DTI)을 적용하지 않으며 4억 원 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 경매 낙찰가 전액을 대출받을 수 있도록 했다. 피해자가 신규 주택을 구입할 때는 LTV 80%를 적용한다.

아울러 금융 당국은 경·공매 이후 전세대출 잔여 채무에 대한 분할상환 지원 프로그램 혜택을 확대하고 연체 정보 등 신용도 판단 정보 등록도 유예해 피해자들이 추가 대출을 받을 때 불이익이 없도록 했다. 당초 금융위원회는 집이 경매로 넘어간 뒤에도 남은 전세대출금을 갚아야 하는 피해자들이 10년간 나눠 대출금을 상환할 수 있도록 하는 방안을 추진했다. 하지만 피해자들의 부담을 최대한 완화하기 위해 20년으로 상환 기간을 확대했다. 세제 혜택도 제공된다. 임차주택 낙찰 시 취득세는 200만 원 한도로 면제된다. 재산세는 전용 60㎡ 이하(50%)와 60㎡ 초과(25%) 주택을 구분해 3년간 감면하기로 했다.

전세사기 피해자 생계 지원도 이뤄진다. 긴급복지지원제도를 확대 적용해 요건 충족 시 생계비(월 62만 원), 의료비(300만 원 이내), 주거비(대도시 월 40만 원) 등을 제공한다. 한부모·조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출도 함께 받을 수 있다.

이미 경·공매를 마친 피해자도 지원 대상에 포함했다. 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고 경·공매 완료 시점에서 특별법상 피해자 인정 요건을 모두 충족한 임차인에게는 공공임대 우선 입주 기회를, 다른 주택 구입 시 금융 지원 혜택을 준다.