‘초품아·숲세권·역세권’ 다가졌다…고척 저층주거지, 29층·1450가구 대단지로 탈바꿈 [집슐랭]

서울 구로구 고척동 253번지 일대가 신속통합기획을 통해 ‘초품아’ ‘숲세권’ ‘역세권’을 모두 갖춘 대단지 아파트로 재개발된다. 낙후된 저층 건축물이 대부부분이지만 학교 일조권 문제와 지형 단차 등으로 인해 정비계획이 한번도 수립되지 못한 이 지역은 신통기획으로 재개발 물꼬를 트게 됐다.

26일 정비업계에 따르면 시는 23일 구로 고척동 세곡초등학교에서 ‘고척동 253 일대에 대한 신속통합기획안 설명회’를 개최했다. 지난해 12월 선정해 올해 1월 발표한 신속통합 재개발 2차 후보지 25곳 중 첫 기획안이다. 설명회에 따르면 일대는 최고 29층, 1450가구 내외 대단지로 탈바꿈된다.

대상지는 세곡초등학교를 감싸고 반경 1km 내에 1호선 오류동역과 개봉역, 1.5km 내에 2호선 양천구청역이 위치한 곳이다. 2033년 신구로선 개통도 예정돼있다. 고척근린공원이 맞닿아있으며 주변에 고척 모아타운, 개봉동 모아타운(예정), 개봉3주택재건축 등 정비사업 또한 활발히 진행돼 개발 잠재력 높은 곳으로 꼽힌다.

그럼에도 그간 정비계획은 한 차례도 수립되지 못했다. 30년 초과 노후 건축물이 79.8%, 2층 미만 건축물이 78.9% 이상일 정도로 낙후됐지만 용도지역이 제1종 일반주거지역·제2종(7층) 일반주거지역인 데 더해 비정형 토지가 많고, 북측(해발고도 45m)과 남측(19m)의 지형 단차가 25m 이상 차이 나 계획 수립에 어려움이 있었기 때문이다.

이에 시는 일대 용도지역을 모두 2종 일반주거지역으로 상향하고 용적률을 법적 상한인 250%까지 채운 기획안을 수립했다. 이 경우 최고 29층, 1450가구 내외의 대단지 건립이 가능하다. 토지소유자가 518명 내외에 불과한 점을 고려하면 주민들이 1가구 1주택 선택 시 임대 300가구를 제외한 600가구 이상을 일반에 분양할 수 있어 사업성이 양호할 전망이다.



세곡초 인근 일조권 문제는 맞닿아 있는 동을 10층 내외로 구성해 해결했다. 대신 고척근린공원 반면에 29층 타워동을 다수 배치해 ‘공원 조망권’을 확보해 사업성을 높였다. 구릉지형으로 인한 단차는 ‘데크층’ 구성으로 극복했다. 데크층은 도로에서는 1층과 유사한 형태를 띄나 건축법상 지하로 분류돼 용적률에 포함되지 않아 실제 연면적이 더 높아지도록 계획한 셈이다. 단지 내 데크에는 휴게공간 등 커뮤니티 시설이 배치되고 고척로와 맞닿은 부분은 연도형 상가가 들어설 예정이다.

대상지 반경 1km 내에 10여개의 초·중·고가 밀집해 있는 만큼 ‘교육 클러스터’ 기능도 강화된다. 고척로에서 세곡초로 올라가는 길에 위치한 10개 필지는 대상지로 편입돼 ‘에듀스트리트’ 컨셉의 녹지공원으로 정비된다. 에듀스트리트와 인접한 데크에는 방과후 시설 등 교육 커뮤니티가 장려된다. 민간에서 진행할 시 기약이 어려운 토지 정형화 작업과 대토계획은 시와 교육청, 구청 등이 신통기획안을 바탕으로 협력하기로 상당 부분 논의를 진행한 것으로 알려졌다. ‘에듀스트리트’는 인근 정비사업이 완료될 시 도로로 변경 가능해 교통량 증대 대응할 수 있도록 계획됐으며 왕복 4차선 밖에 안돼 교통 체증이 유발돼 온 고척로는 1개 차선이 추가될 예정이다.



내년 중으로 정비계획 지정도 마칠 것으로 전망된다. 내년부터 서울시 재개발 정비계획 입안 동의율이 66%에서 50%로 낮춰지는 점도 호재다. 주민들은 이번에 나온 계획안에 대체적으로 만족하는 분위기였다. 현장 질의응답에서 주민 대부분은 분양 받을 수 있는 아파트 평형과 이주비에 대한 높은 관심을 드러냈다. 그러나 평형은 주민 간, 이주비 등은 시공사의 협의에서 결정된다.

이은옥 고척동 253일원 신통기획 대상지 소유주는 “당초 최고 35층 건립을 희망했지만 이번 신통계획안에서 주차장이 모두 지하로 계획되고 단지 내 지상 공간도 10곳이 돼 29층으로 건립해도 주민들이 수긍하는 분위기”라며 “개발하기에 어려운 조건이 많았는데 데크 등 단점을 장점으로 극복한 기획안이 나와 만족스럽다”고 말했다. 송영기 소유자도 “남서향으로 배치된 일부 판상형 동도 남향에 더 가깝게 바꾸고 싶지만 통경축 등 한계가 있는 만큼 기획안 자체는 바꿔 달라고 할 게 없다”고 했다.



*‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다.