강북서 못 쓴 용적률, 강남에 판다 [집슐랭]

서울시가 각종 규제로 활용하지 못한 용적률을 다른 건물·지역에 팔 수 있는 ‘용적률거래제도(TDR)’ 도입을 추진한다.

5일 서울시 등에 따르면 시는 내년 2월부터 ‘도심재개발 활력 제고를 위한 용적거래 실행모델 개발 용역’을 추진한다. 계획안에 따르면 △실제 용적률을 사고팔 수 있는 지역 도출 △다수의 합의가 이뤄진 용적률 가치 산정 방식 제시 △민간의 자율성 보장을 전제로 공공이 지원하는 거래 방식 산출 등을 연구할 계획이다. 도입 시 문화재 인근 지역이나 남산 등 고도지구는 높이 규제가 유지되더라도 다 쓰지 못한 용적률을 강남 등 서울의 다른 건물·지역에 팔 수 있게 된다.

TDR은 토지의 상부 공간을 별도의 재산으로 보는 ‘공중권’이 도입된 국가에서 활용하고 있는 제도다. 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등이 대표적으로 뉴욕 원 밴더빌트는 인근 건물 바워리 세이빙의 약 9750㎡의 공중권을 양도받아 지상 93층 고밀개발 됐다. 한국도 상부 공간에 대한 권리가 구분소유권, 구분지상권으로 인정되긴 하나 공중권의 개발 총량과 개념이 달라 ‘용적이양’에 활용되진 못하고 있다.

서울시는 2011년에도 ‘용적이양제’에 대한 연구를 진행하고 용적률 중개 기구로 서울주택도시공사 등을 검토했으나 실현되지는 못했다. 한국의 토지소유권 상 공중권이 분리돼있지 않고 공시가 가능한 문서에 거래된 용적률을 표기 해야 하는 데 이를 위해서는 부동산등기법 등 관련 법률 개정이 필요했기 때문이다. 용도지역 변경이 불가능에 가까운 미국과 달리 서울은 공공기여를 통한 용도지역 상향이 가능한 점도 실효성을 낮췄다.



한편 서울 내에서 결합개발 방식을 통한 용적이양은 가능하다. 구릉지에 위치하거나 문화재 보호 및 도시경관 등의 이유로 용적률 활용이 어려운 지역의 용적률을 용적률 활용이 용이한 지역으로 옮겨 함께 개발하는 방식이다. 성북2구역과 신월곡1구역, 그리고 최근 분양한 이문3구역이 이 같은 방식으로 추진됐다.



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