최근 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리다. 부동산은 비단 한국 뿐만 아니라 다른 나라에서도 가격이 가장 비싼 재화인 탓에 대출을 활용하지 않고 구입하기는 어렵기 때문이다. 특히 과거 저금리 시대를 지나 고금리가 새로운 기준이 된 최근의 시장 상황에서 금리와 부동산의 상관관계는 더욱 강화되며, 금리의 등락에 따라 가격 변동성도 확대되는 모습이다. 여기서 말하는 금리는 한국이나 미국의 기준금리가 아니라 시장의 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 채권 금리를 말한다.
주택담보대출의 기준이 되는 금리는 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 변동금리 대출의 기준인 ‘코픽스 금리’와 고정(혼합)금리 대출의 기준인 ‘금융채 5년물’로, 일반적인 금융 소비자는 이들 금리를 기초로 한 최종 대출금리 수준에 따라 대출 상품을 선택하는 모습을 보인다. 다만 코픽스 금리는 은행의 평균 수신 상품 금리를 활용하여 매달 공시되는 반면, 금융채 금리는 채권시장에서 실시간으로 그 가격이 결정된다는 점에서 차이를 보인다. 결과적으로 ‘채권금리 등락 → 주택담보대출 금리 등락 → 주택가격 상승/하락’의 순서로 금리 변화는 주택가격에 영향을 미친다.
그렇다면 국내 채권금리는 어떤 지표의 변동성에 가장 큰 영향을 받을까? 한국은행의 연구 자료에 따르면 최근 3년 간 글로벌 통화 긴축 시기에 미국 국채금리가 국내 국채금리에 미치는 영향이 크게 확대된 것으로 나타났다. 실제로 미국 채권금리가 국내 채권금리에 끼진 영향력의 비중은 58% 수준이며, 그 원인은 국내 채권시장에서 외국인 투자 규모와 비중이 빠르게 상승한 데 있다고 분석하고 있다. 아래의 그래프를 살펴보면 미국 국채 5년물 금리와 한국의 국고채 5년물 금리는 상당히 유사한 변동 패턴을 보이고 있다. 특히 채권 금리가 2.5%를 넘어선 ‘22년 이후 한-미간 채권금리는 거의 동일한 변동성을 보이고 있다.
한국부동산원의 실거래가지수 상승률을 통해 금리와 부동산가격 변동성도 확인할 수 있다. 전반적으로 채권 금리와 부동산 가격 상승률은 반비례 관계를 보이는데, 저점과 고점 사이에 약 4~5개월의 시차를 두고 움직이는 것을 확인할 수 있다. 최근 몇 개월 간 시장 특성을 살펴보면 금리와 주택가격 변동성은 더욱 긴밀해진 것으로 보인다. 실제로 지난해 10월 4.1%까지 상승했던 국고채 금리가 올 1월 3.3% 수준까지 크게 하락하자, 서울 아파트 실거래가격지수 상승률도 전년 동기 대비 10%에 가까운 수준으로 상승했다. 다만 최근 들어 미국과 함께 우리나라 채권 금리가 다시 상승하는 추세로 돌아서면서 실거래가격지수도 다시 상승에서 보합 추세로 전환되는 양상이다.
통상적으로 다양한 국가들의 다양한 자산이 유사한 변동성을 보이는 현상을 ‘글로벌 동조화’라고 말한다. 이런 글로벌 동조화는 2000년대 들어 급격히 강화되기 시작했고, 앞으로는 전 세계 자산이 다 같이 움직이는 ‘초 동조화 사회’로 진입할 것으로 전망한다. 그만큼 글로벌 금융 변동성이 우리나라 주택 가격 변화에 미치는 영향도 점점 강해질 것으로 보이며, 물가·국제 정치 등 부동산에 직접적으로 연관되지 않은 다양한 부분에 대한 고려도 필요할 것이다.
