서울 재건축·재개발 ‘사업성 보정계수’ 첫 적용…분담금 최대 1억 감소

서울시가 9월 시행한 재건축·재개발 사업성 개선 방안이 처음으로 적용된 단지들이 금천구·노원구·구로구에서 한 곳씩 나왔다. 이 단지들은 사업성 보정계수 적용에 따라 허용 용적률 인센티브량이 두 배 가까이 늘어 분양주택 물량이 기존 계획보다 7~27% 늘었다. 이에 따른 분담금 감소 효과는 1인당 최대 1억 원에 이르는 것으로 추산된다.

서울시는 전날 개최된 제15차 도시계획위원회 및 제11차 정비사업 수권분과위원회에서 금천구 시흥1동 871번지 일대 주택정비형 재개발 사업, 상계동 154-3번지 일대 주택정비형 재개발 사업, 대흥·성원·동진빌라 재건축사업의 정비계획 결정변경 및 경관심의안 등 3건을 수정가결했다고 7일 밝혔다.

이 단지들은 서울시가 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비부문)’에 반영해 9월부터 시행한 재건축·재개발 사업성 개선 방안을 처음으로 적용 받았다. 서울시의 사업성 개선 방안 중 ‘사업성 보정계수’는 공시지가가 낮은 재건축·재개발 사업장에 보정계수(최대 2)를 적용해 허용용적률을 기존 20%에서 40%까지 늘려주는 제도다. 용적률은 기준→허용→상한→법적 상한의 네 단계로 구성돼 각 단계를 거칠수록 늘어난다. 허용 용적률이 증가하면 법적 상한을 채우기 위한 용적률이 줄어들어 그만큼 분양주택이 많아지는 효과가 있다.

금천구 시흥1동 871번지 일대 재개발의 사업성 보정계수는 1.88로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 37.6%로 늘었다. 이에 따라 분양 가능한 가구수가 기존 계획 대비 7.4%(773→830가구) 증가했다. 시는 이 경우 조합원 1인당 추정분담금이 평균 4500만 원 감소할 것으로 보고 있다. 아울러 이 사업장의 용도지역을 제1종, 제2종(7층이하) 일반주거지역에서 제2종(7층이하), 제3종 일반주거지역으로 높였다.



신속통합기획 대상지이기도 한 일대는 45층 이하, 16개 동, 2072가구로 탈바꿈될 예정이다. 서울시는 주민 편의를 위해 이 곳의 구역명을 ‘독산시흥구역’으로 변경했다.



노원구 상계동 154-3번지 일대 재개발은 1.96의 사업성 보정계수를 적용 받아 허용용적률 인센티브를 39.2% 받았다. 허용용적률이 늘어나면서 분양 가구 수가 기존 공람안보다 27.3%(1216→1548가구)나 증가했다. 이에 따른 조합원 추정분담금 감소 효과는 1인당 7200만 원에 달할 것으로 전망된다. 용도지역도 제2종(7층 이하)에서 제3종일반주거지역으로 올렸다. 노원구에 얼마 남지 않은 저층주거지인 이 곳은 39층 이하, 26개 동, 4591가구의 대규모 아파트 단지로 재개발된다.



구로구 온수동 45-32번지 일대 대흥·성원·동진빌라는 사업성 보정계수뿐 아니라 전략육성용도 시설에 대한 상한용적률 인센티브 건축물 계수, 허용용적률 인센티브 개선 항목까지 적용해 사업성을 크게 개선했다. 이 곳의 사업성 보정계수는 2.0로 산출돼 허용용적률 인센티브량이 20%에서 40%로 증가했다. 여기에 더해 사회복지시설인 장애인보호작업장이 전략육성용도시설로 인정되며 분양 가능한 가구 수가 9.4%(1255→1373가구) 늘었다.

시는 조합원 1인당 추정 분담금이 평균 약 1억 원 감소할 것으로 추산했다. 이 곳에는 지상 45층 이하의 아파트가 15개 동, 1455가구 규모로 건립될 예정이다.

서울시는 입안 절차를 추진하고 있는 다른 재건축·재개발 사업장에 대해서도 빠르게 사업성 개선 방안을 적용해 심의에 상정할 계획이다. 한병용 서울시 주택실장은 “앞으로 상대적으로 사업성 확보가 어려웠던 기존 구역 또는 신규 지역들이 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대된다”고 말했다.