도심 빈사무실이나 상가를 원룸주택으로 개조하는 리노베이션 바람이 불고 있다.IMF이후 상가나 사무실의 임대료는 서울 중심을 제외하고 크게 떨어졌고 그나마 입주자를 채우는데 애를 먹고 있다. 반면 원룸은 상대적으로 수요가 꾸준하고 임대료도 사무실에 비해 오히려 높게 형성되고 있다.
강남 역세권의 경우 상가나 사무실의 임대료는 평당 200만원선이지만 원룸으로 개조해 세를 놓으면 평당 300만~350만원을 받을 수 있다.
특히 지난달 9일부터 시행되고 있는 새 건축법에서 근린생활시설의 용도를 신고만으로 변경할 수 있게 된데다 종전에는 3층이하 건물에 19가구 이하로 제한됐던 다가구주택의 건립기준이 건물 층수에 상관없이 3개층에 19가구 이하로 크게 완화돼 원룸개조가 훨씬 쉬워졌다.
이에따라 역세권이나 대학가주변 등 원룸 수요가 꾸준한 지역에서 10층이하 건물의 일부 빈사무실이나 상가를 주택으로 개조하는 경향이 뚜렷하다. 리노베이션업체에는 이러한 원룸 개조문의가 최근들어 하루에도 몇건씩 들어오고 있다.
◇어떻게 개조하나=신림동 5층짜리 건물에서 보습학원을 운영하는 K씨는 학원 수강생이 줄어들어 4~5층의 2개층을 비워 놓은 상태였다. K씨는 135평에 달하는 이 두개층을 주거형 다가구 주택으로 개조키로 했다. 리노베이션업체와 상의한 결과 화장실과 주방이 딸린 7평형 15가구, 10평 3가구 등 총 18가구를 설치할 수 있다는 결론을 얻었다.
공사비는 평당 110만원선으로 총 1억4,800만원. 예상임대수입은 7평형이 가구당 2,500만원, 10평형이 3,000만원으로 총 4억6,500만원. 결국 K씨는 2달여의 공사끝에 빈 학원을 원룸으로 개조해 3억1,700만원의 새로운 임대수입을 얻은 것이다.
K씨처럼 빈 사무실을 원룸으로 개조하려면 평당 100만원 안팎의 공사비가 든다. 또 공사비에 대해 대부분의 리노베이션업체들이 3분의 1정도만 미리 받고 나머지는 임대료수입으로 정산하고 있어 건물주 입장에서는 큰 부담을 가지지 않아도 된다.
건물 개조는 내부마감 등에 따라 차이가 있지만 2~3개월 정도면 충분하다. 전문업체에 리노베이션을 의뢰할 경우 사업계획서 작성에 보통 보름정도, 공사에 2개월 정도가 걸린다.
◇투자포인트=사무실이나 상가를 원룸으로 개조할 때 가장 신경이 쓰이는 부분은 주차장 확보 문제다. 서울시 조례에 따르면 다가구주택은 가구당 0.6대의 주차장을 확보해야 한다.
주차장을 확보하기 어려우면 원룸형 오피스인 「세미텔」로 개조하는 것도 고려해볼 만하다. 세미텔은 2.5~5평의 소규모 공간에 침대·냉장고·책상·전화·수납장 등을 기본시설로 갖춘 것. 화장실이나 휴게실은 입주자 공동으로 사용하며 샤워·주방시설도 따로 없다.
업무용공간으로 분류되는 세미텔은 주차장 요건을 피해 나갈 수 있다. 그러나 세미텔은 원룸에 비해 수요가 제한적이라는 단점을 가진다.
원룸으로 개조할 때 또 하나 주의할 점은 건물의 입지. 근처에 직장인이 많은 곳, 대학을 낀 역세권, 지방대 주변, 연구소 밀집지역 등이 원룸개조 유망지역으로 꼽힌다.
개조후 건물관리는 최근 입주·운영·유지관리 등을 전담하는 전문업체들의 도움을 받을 수 있다. 도움말 수목T&T (02)575_6644 /이학인 기자 LEEJK@SED.CO.KR
