국세청이 28일 기존 공동주택의 기준시가를 지난해와 같은 가격으로 동결, 고시하는 한편 신규아파트, 연립주택의 기준시가를 발표했다.주요내용을 자세히 알아본다.
◇아파트 기준시가란= 기준시가는 아파트나 연립주택에 대한 양도소득세나 상속·증여세를 부과할때 기준으로 삼기 위해 국세청장이 제정고시하는 평가액이다. 양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의해 과표를 계산하되 납세자가 실거래가로 신고한 경우와 투기거래 등은 예외적으로 실거래가를 적용한다.
상속 및 증여세는 원칙적으로 시가에 의해 과표를 계산해야 하지만 실제로는 특수한 경우를 제외하고 대부분 기준시가를 적용한다.
전용면적 기준 25.7평(85㎡이하)이하 국민주택규모는 시가의 70%, 25.7평~50평(85~165㎡) 사이인 일반주택규모는 75%, 50평(165㎡)이상 고급주택규모는 80%가 각각 적용된다.
◇97년 11월말 1억4,000만원에 아파트를 매입, 올 8월말 2억원에 매각하더라도 양도소득세를 물지 않아도 되나= 기준시가에 변화가 없으므로 차익은 제로다. 따라서 양도세를 물지 않아도 될 것 같지만 그렇지 않다. 국세청은 1년이내에 아파트를 사고 팔 경우 「투기」로 규정, 기준시가가 아니라 실거래가를 기준으로 양도세를 물린다. 당연히 이 경우는 투기적 거래에 해당되므로 차익에 대한 양도세를 내야 한다.
다만 매입후 1년이 경과한 매도는 투기적 거래로 보지 않는다. 따라서 이 사례의 경우 만 1년이 경과하는 올 12월에 되판다면 세금을 내지않아도 된다.
◇전국에서 가장 비싼 아파트는= 기준시가가 가장 비싼 아파트는 신규고시된 서울 강남구 도곡동 힐데스하임 160평으로 기준시가가 16억원에 달했다.
10층짜리 1개동(19가구)으로 지은 이 아파트는 지난 3년간 전국 최고자리를 지켜온 서울 서초구 서초동 트라움하우스 2차아파트 90평(14억4,000만원)을 제치고 최고가 아파트로 떠올랐다.
가장 싼 아파트는 전남 여천시 학동에 소재한 진남 주공아파트 10평형으로 450만원이었다. 서울에서는 서대문구 북아현동에 있는 삼익아파트 4평형으로 700만원이었다.
최고액 연립주택은 서울 성북구 성북동 효성 성북빌라 73평(신규고시)으로 12억9,800만원이었고 최저가액은 전남 광양시 금호동 백합연립 13평으로 800만원이었다.
평당 가격은 서울 강남구가 575만7,000원으로 1위를 차지했고 수도권 신도시중에는 분당이 410만8,000원으로 가장 높았다.
◇아파트 신규 고시지역은= 새로 기준시가가 고시된 지역은 아파트의 경우 전국 1,004개단지 32만9,654가구, 연립주택은 43개 단지 6,322가구이며 지난 3월 15일 시세가 기준이 됐다. 지역은 다음과 같다. 서울=예장동, 신정동, 삼선동4가, 현저동, 효자동, 송정동 인천=공촌동, 관동 광주=신가동, 풍암동 대구=달성동, 중리동, 원대동2가, 팔달동 부산=수정동 수원=서둔동, 탑동, 입북동, 고등동, 망포동 부천=원미동 오산=갈곶동, 운암동, 탑동, 가수동 시흥=장곡동, 하상동 평택=군문동 청주=남주동, 북문로3가 공주=금흥동 서산=예천동, 장동 천안=대흥동 군산=송풍동 정읍=구룡동 목포=무안동, 해안4가동 구미=구포동, 진평동 진해=용원동 창원=안민동 등 42개동이다.
◇모든 공동주택이 고시 대상인가= 그렇지 않다. 아파트는 시단위 이상에 있는 것을 대상으로 한다. 연립주택은 아파트에 준하는 지역에 있으면서 전용면적 50평이상인 고급빌라가 대상이다. 다만 같은 단지내 50평 이상과 그 미만평형이 같이 있는 경우, 한 단지가 100가구 이상인 경우 고시대상이 된다.
◇실거래가격이 급락, 손해를 보고 팔 때는 양도소득세를 어떻게 계산하나=양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의해 세금을 계산하도록 돼있다. 그러나 아파트를 손해를 보고 팔았거나 기준시가에 의한 양도차익이 실제보다 과다한 경우에는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 신고해 세금을 납부할 수 있으며 이때 국세청의 확인조사를 받게된다. /최상길 기자 SKCHOI@SED.CO.KR
