개포·고덕 등 2종 주거지 층수 제한 풀어도 완화 전제로 계획 짜… "실효성 없다"

"한마디로 실효성이 없습니다."(서울시의 한 관계자) 주택공급 활성화를 위해 제2종일반주거지역의 층수 제한을 폐지하기로 한 정부 정책이 사실상 이렇다 할 효과를 내기 어려운 것으로 분석됐다. 서울 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구, 송파구 가락시영 등 주요 2종주거지역 내 재건축 예정 아파트 대다수가 이미 층수 완화를 전제로 정비계획 수립을 마쳤기 때문이다. 정비계획을 다시 짜 심의를 받는 데만 1년 이상이 소요되는데다 현지 주거여건 등을 종합적으로 고려했을 때 이 같은 계획안이 시에서 통과될지 여부도 불투명하다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 이에 따라 정부가 내놓은 이번 대책이 시장 현실과 동떨어진 '탁상공론'에 불과하다는 비판이 강하게 제기되고 있다. ◇서울 주요 재건축 아파트 이미 '층수 완화'=2일 부동산업계에 따르면 이번 2종주거지역 층수 제한 폐지의 주요 수혜 단지는 서울 강남권 저층 노후 단지다. 대치동 은마 아파트나 잠실주공5단지 등은 3종주거지역에 속한 중층 아파트라 이번 대책에서 제외된다. 문제는 수혜 단지로 꼽히는 개포ㆍ고덕지구 및 가락시영 아파트 등이 이미 층수 완화를 전제로 정비계획 수립을 마쳤다는 점이다. 예를 들어 개포지구의 경우 최근 확정된 지구단위계획안에 따라 전체 부지의 10.8%를 기부채납(단지 중 일부 땅을 떼어내 공원이나 도로를 짓는 것)한다는 전제 아래 최고 35층짜리 아파트를 건립할 수 있다. 지상 50층 이상 초고층 아파트를 짓겠다고 나서지 않는 이상 현재도 걸림돌이 없는 셈이다. 서울시의 한 관계자는 "정부 정책에 따라 층수 제한을 풀어주려면 각 재건축 단지별로 지구단위계획안이나 정비계획을 다시 짜 서울시 심의를 받아야 한다"며 "각 조합이 사업 지연 '리스크'를 감수할지 의문"이라고 말했다. 강남구의 한 관계자 역시 "현재 정비계획안으로도 높은 아파트를 지을 수 있어 조합 입장에서 이익이 없을 것이라고 본다"고 설명했다. 정부의 이번 대책을 받아들일 경우 조합 입장에서는 도리어 용적률이 낮아지는 결과마저 나타날 수 있다. 10% 내외의 기부채납을 하는 대신 용적률과 층수 완화 혜택을 받았는데 정비계획을 다시 짜면 기부채납 없이 층수는 높아지지만 용적률 인센티브는 받기 어려운 탓이다. 송파구의 한 관계자는 "지난 2008년 사업시행인가를 받은 가락시영의 경우 부지의 13.9%를 기부채납하는 조건으로 265%의 용적률을 받아 사업시행인가를 받았다"며 "기부채납 비율을 낮춘다면 용적률도 당연히 낮아져 사업성 측면에서 도리어 불리해질 가능성이 높다"고 전했다. ◇재건축 조합들도 '시큰둥'=이 때문에 강남권 각 재건축 아파트 조합 역시 이번 대책에 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 층수 제한 완화가 사업성에 결정적 변수가 되지는 않기 때문이다. 개포주공1단지 조합의 한 관계자는 "이미 최고 35층까지 아파트를 지을 수 있는데 이보다 층수가 높아진다고 일반분양 물량이 늘어나거나 추가 분담금이 줄지는 않는 것으로 분석된다"며 "굳이 이미 정해진 지구단위계획안을 변경해가면서 정비계획을 다시 수립할 이유는 없을 것으로 본다"고 말했다. 고덕지구가 속해 있는 강동구의 한 관계자는 이에 대해 "최근 사업시행인가를 받은 고덕시영 아파트의 경우 이미 평균 21층으로 정비계획이 수립됐다"며 "정부 대책이 실효성 없이 시장에 혼란만 더하고 있다"고 전했다.