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주택거래 활성화와 시장 정상화를 목표로 달려온 정부의 부동산 정책이 전세가격 상승과 월세확대라는 복병을 만났다. 집값 상승에 대한 기대감이 사라진 상황에서 매달 내야 하는 임대료가 오르자 임차인들의 주거 불안정은 더욱 심각해졌다. 특히 그동안 '임대소득=비과세'라는 생각이 당연하게 받아들여질 정도로 전월세시장의 제도적 기반이 미흡했기 때문에 전세가격 상승과 급격한 월세확대 등에 대한 해결책을 모색하기란 쉽지 않았다.
임차시장 불안을 해결하기 위해 정부는 '2·26 주택임대차 시장 선진화 방안'을 통해 임차인에 대한 세액공제와 임대인에 대한 과세를 확정지었다. 경제협력개발기구(OECD) 국가들과 비교했을 때 공공임대주택 비중과 자가보유율이 낮고 임차인 보호제도가 부족한 상황에서 임대소득과세는 임차시장 선진화를 위한 첫걸음으로 볼 수 있다. 민간 임대시장의 공급자인 임대인을 제도권 내에서 관리하지 못하면 임차인에 대한 세제지원 역시 실질적인 혜택으로 이어질 수 없다고 판단, 2년의 유예기간을 두고 2016년부터 과세할 것을 명시한 것이다.
그러나 임대소득 과세는 정당한 것임에도 불구하고 임대인들에게 지금껏 내지 않던 세금을 납부해야 한다는 심리적·경제적 부담을 안겨주고 있다. 이러한 이유로 임대인의 세부담이 임차인에게 월세 인상 등의 형태로 전가될 수 있고 다주택자들의 주택구입을 위축시킬 수 있다. 임대주택의 절대 다수를 민간이 공급하는 점을 감안할 때 장기적으로 임대주택 공급위축 및 임차시장 혼란이 발생할 수 있는 것이다.
정부는 이번 임대차시장 선진화 방안을 통해 준공공 임대주택의 세제지원을 확대했지만 매입임대 사업자 전반에 대한 세제혜택을 확대할 필요가 있다. 외국의 경우 정부가 임대주택을 공급하는 직접지원에서 세제지원을 통해 민간의 공급을 유도하는 간접지원 방식으로 전환되는 추세다. 이 같은 관점에서 본다면 임대주택에 대한 세제지원 확대는 과세부담으로 혼란에 빠진 임대인의 이탈을 방지하고 신규 시장진입을 활성화할 수 있는 가장 현실적인 대안이 될 수 있다. 적극적인 세제지원을 통해 임차시장의 혼란을 감소시키고 민간임대주택 공급을 활성화해야 하는 것이다.
임대사업자에게는 5년 임대주택 양도세 면제, 거래·보유세 감면범위 확대 등이 우선적으로 적용돼야 한다. 이를 통해 매입임대사업자에 대한 세제지원이 일반화되면 세금부담을 줄이기 위해 세제지원 범위가 더욱 큰 준공공임대주택으로 임대사업자의 관심이 쏠릴 수 있다.
임대주택의 원활한 공급을 위해서는 현재 60㎡이하 주택에 대한 취득세 면제를 85㎡ 이하로 확대해야 한다. 재산세는 60㎡이하의 경우 60㎡이하에 대해서는 면제, 85㎡이하에 대해서는 50%까지 경감 범위를 확대하는 것이 필요하다. 준공공임대주택의 경우 임차인의 주거안정 보장과 전월세 안정에 기여하는 것을 감안해 상속·증여세의 면제까지도 고려해볼 수 있을 것이다. 또한 임대주택 용도로 주택구입시 총부채상환비율(DTI)을 폐지하는 것도 주택거래 활성화를 유도하는 방안일 수 있다.
임대소득 과세를 시작해 임대시장을 제도적으로 관리하려면 임차인과 임대인 모두에게 균형적 지원을 제공하는 것이 필요하다. 이 균형적 지원은 바로 임대사업자를 위한 세제지원을 통해 가능하다. 임차시장의 혼란이 주택시장 전체의 혼란이 되지 않도록 하기 위한 방안 마련이 시급하다.
