◎채권 입찰제·분양가 자율화지역 확대 등/변화심해 시세차익 메리트 갈수록 줄어/수도권 인기지역 동시분양활용 바람직최근 주택공급제도가 많이 바뀌어 내 집을 마련하려는 이들은 이에 맞는 새로운 전략을 세워야 한다. 채권입찰제 확대, 지역우선물량 축소, 분양가 자율화지역 확대, 소형아파트 의무비율 폐지 등 주택공급제도의 변화 폭이 어느 때보다 크다. 분양가 자율화로 분양가와 실거래가격의 차익이 시간이 갈수록 줄어들 수밖에 없다. 예전처럼 수도권의 아파트를 분양받으면 복권에 당첨되는 것과 같은 행운을 누리던 시대가 가고 있는 것이다. 청약예금 및 저축이 한낱 휴지에 불과할 시점이 다가오고 있으므로 바뀐 주택공급규칙을 이해하고 청약통장을 빨리 쓰는 게 유리하다.
◇지역 우선순위 물량이 줄어든다=수도권 아파트를 분양받으려면 해당 지역으로 주소를 옮겨야 했다. 지역 거주자들에게 청약 우선권을 주기 때문이다.
지역 거주자에게 지역 1순위 청약권을 주고 수도권 1순위, 지역 2순위, 수도권 2순위, 지역 3순위, 수도권 3순위 순으로 청약을 받았다. 이에 해당 지역에 살지 않는 청약예금 가입자들은 우선순위에 밀릴 수밖에 없었다. 경기도 용인·구리 등에 위장 전입이 성행했던 까닭도 여기에 있다.
○우선순위 20∼30%로
이제는 위장전입을 할 필요가 없다. 7월부터 법이 바뀌어 시행된다. 건설교통부장관이 정하는 비율을 적용토록 해 지역 우선순위자에게 20∼30%만 배정한다. 나머지는 서울과 수도권 전 지역 주민들에게 공평하게 분양한다.
수도권 인기지역의 아파트 청약은 예전의 신도시를 방불할 정도로 높은 경쟁이 예상된다. 특히 전용면적 25.7평 이상의 중대형 아파트는 더할 것이다.
아파트 청약자들은 수도권 인기 지역에서 분양하는 물량과 매월 공고하는 서울 동시분양 청약분을 동시 활용하는 것이 현명하다.
◇투기과열지구에는 장관이 채권입찰을 강제 실시한다=분당·일산 등 5개 신도시 당첨자들은 25.7평이 넘는 아파트 청약 때 꼭 채권을 써넣어야 했다. 채권을 사도록 해 투기바람을 잠재우고 국민주택기금의 재원으로 삼아 서민주택을 짓는데 보태기 위해서다. 서울에서는 지금도 채권입찰제를 시행한다.
앞으로는 신도시뿐 아니라 수도권에서도 건설교통부장관의 판단에 따라 채권입찰제를 적용한다. 채권입찰제는 민영 주택의 분양가가 주변 시세보다 크게 낮아 투기우려가 있을 때 투기과열지구로 지정, 채권(제2종 국민주택채권)을 사도록 하는 제도다.
○채권액 산정도 엄격
투기과열지구는 지방자치단체가 지정하는데 이번에 장관도 할 수 있게 했다.
채권액 산정도 엄격해졌다. 채권상한액은 주변 시세와 아파트 분양가가 30% 이상 차이날 때 시세차익의 70% 범위 안에서 채권액을 결정했다. 바뀐 제도는 시세 차익의 1백%까지 채권액을 설정할 수 있도록 해 시세차익이 그만큼 줄게 됐다. 채권액을 상한가로 써내면 실거래가액과 분양가격의 차액이 10%정도에불과해 로열층이 아닌 경우 시세보다 높은 값에 분양받을 위험도 있다. 수도권에서도 채권입찰제가 적용되지 않는 곳이 많으니 굳이 시세차익이 적은 용인 등에 연연할 필요는 없다.
◇재당첨금지제한, 수도권만 적용한다=수도권 이외의 주민들은 횟수에 관계없이 마음대로 아파트를 분양받을 수 있다. 지방에서 아파트를 분양받았더라도 수도권에서 다시 분양받아도 아무런 문제가 없다. 거꾸로 수도권 아파트 주민들이 지방의 아파트를 분양받아도 된다.
◇아파트 분양가규제, 수도권 빼고 모두 풀렸다=지난 6월부터 서울과 수도권을 뺀 전국의 아파트 분양가를 자율화했다. 다만 저소득층을 위해 짓는 18평 이하 국민주택에 대해서는 예전처럼 분양가를 규제한다.
○18평형 이하는 규제
서울·수도권도 머지 않아 분양가 자율화가 불어닥칠 것이다. 청약자들은 시세 차익이 어느 정도 보장되는 지금 청약통장을 쓰는 게 유리하다. 입지 조건이 가장 좋고 시세차익이 큰 곳을 찾아 다니기보다는 차순위 지역을 골라 빨리 내 집을 마련하는 것이 현명한 투자라고 전문가들은 충고한다.
◇임대주택은 이제 재당첨금지대상이 아니다=앞으로 임대아파트 당첨자는 재당첨 금지대상에서 빠진다. 임대아파트에 당첨돼 입주했더라도 다시 1순위 자격으로 아파트 청약을 할 수 있다. 수도권도 포함된다. 이미 임대아파트에 당첨된 경우도 마찬가지다. 임대아파트에 당첨된 뒤 분양전환에 앞서 사업주에게 아파트를 내놓으면 이전의 청약저축 납입기간을 인정받을 수 있다. 다음번 아파트 당첨에 유리하다.
○중대형 값상승 전망
◇주택자금대출 확대된다=금융기관 여신운용규정을 고쳐 현재 전용면적 1백㎡(30.3평)이하 주택에만 주택자금을 대출했으나 하반기중 1백35㎡(40.8평)까지 확대한다. 현재 재정경제원이 시행 시기를 검토하고 있다. 중형 평형을 원하지만 자금 여력때문에 고민했던 실수요자들에게 주택금융이 허용돼 중대형 수요자가 늘고 중대형 아파트값도 오를 가능성이 높다.<성종수 기자>
