지난 해 2·4분기와 지금을 비교해보면 부동산가치는 많이 회복됐고 강남이나 신도시 아파트 등 주요 관심지역의 아파트 시세는 IMF 이전에 비해 얼마 떨어지지 않은 수준으로 회복되고 있다. 아파트 시세의 회복은 사실 분양시장의 활기에 기인한 바가 크다고 하겠다. 일부 신규분양 아파트의 모델하우스는 몇 시간을 기다렸다가 구경을 해야 할 정도라고 한다.그러나 이러한 주택시장 활기의 이면에는 불안감이 전혀 없는 것은 아니다. 경기가 회복되고 있다고는 하지만 일반인들의 체감경기는 아직 회복되지 않아 자칫 부동산에 돈이 묶이는 것이 아닌가 하는 걱정도 있는 게 사실이다
◇분양시장 왜 활기를 띠고 있나
분양시장에 대한 활기는 사실 정부의 경기부양정책에 기인한다고 하겠다. 일차적으로는 풍부한 통화공급에 따른 저금리현상이 지속돼 마땅한 투자대상을 찾지 못한 여유자금이 경기회복에 대한 기대감과 함께 주식시장과 부동산시장으로 유입된 것이다. 또한 수요를 진작시키는 정책도 일조를 하고 있다. 주택수요를 진작시키는 정책중의 하나가 바로 세제지원. 집을 몇 채를 보유했든 간에 98년 5월22일부터 99년 6월30일까지 신축주택을 취득하는 경우에는 5년간 양도소득세를 100% 감면해주고 있고 취득세와 등록세도 25% 감면된다. 또한 1가구 1주택 비과세 요건도 99년 1월1일부터 99년 12월31일까지의 매입자에게는 보유기간 3년을 1년으로 단축해서 적용하고 있다.
두번째는 수요자 금융을 통한 자금공급. 지난 해 3조 8,000억원에 이어 99년에도 중도금대출 재원이 마련돼 있는 데다 대출금리도 많이 내려갔다. 게다가 금융기관들도 풍부한 유동성 때문에 주택구입자금에 대한 대출에 열을 올리고 있다.
마지막으로 특히 분양시장에 불을 붙인 조치가 바로 분양권 전매조건을 대폭 완화했고 앞으로도 청약예금 가입대상도 기존 세대주에서 세대원으로 확대하기로 한 점을 들 수 있다. 최근의 이 조치는 실수요자이외의 수요를 불러일으킬 수 있다는 점에서 그 효과가 크다고 하겠다.
◇분양시장 정말 노려볼만한 투자대상인가?
우선 분양아파트의 초기 계약금과 중도금에 대한 기회비용을 일반적인 분양아파트의 공사기간 2년 6개월을 적용해서 계산해보면 분양가의 약14% 수준이다(금융비용 10% +취득세, 등록세 등 매입부대비용 4%). 분양권 전매를 전제로 하지 않을 경우에는 분양가가 2억원이면 입주시점에서는 약 2억3,000만원 이상의 시세가 형성돼야만 손해를 보지 않는다는 계산이다.
결국 장기적으로 부동산가치에 대한 전망이 중요하다. 특히 최근 일부 분양시장의 열기를 액면그대로 받아들이기 보다는 객관적으로 생각할 필요가 있다. 우선 경제상황이다. 최근 2·4분기 경기실사지수(BSI)가 100을 넘어섰고 경상수지 흑자가 지속중인 가운데 종합주가지수가 오르는 등 경기가 회복 중에 있다는 여러가지 지표가 나오고 있다 그러나 미국 경제에 대한 거품론, 브라질 등 개도국의 경제위기가 가시지 않고 있다는 점, 국내 기업들의 지속적인 구조조정이 요구되고 있다는 점, 국내 금융기관의 수익성이 약화되고 있다는 점, 유동성 장세에 대한 불안감 등 아직 경계해야 할 요소가 많다는 점을 간과해서는 안된다. 또한 주택수급 측면에서도 고려해야 할 사항이 있다. 우선 미분양주택이 아직 전국에 약 10만채가 있고 지속적으로 신규분양물량이 나올 것이라는 점. 서울의 경우 주택보급률이 실질적으로 90%이상이라는 점 등이다. 결국 실제 입주가능성이 있거나 입주를 하지 않더라도 소형주택을 중심으로 한 임대사업의 가능성 등을 포함한 실수요자라면 몰라도 시세차익만을 노리는 투기자금의 경우 경계해야 할 요인이 아직도 많다.
분양권 전매를 목적으로 투자하는 경우에는 인기지역에 국한돼 시세차익의 가능성이 있다고 판단된다. 그러나 이 경우에도 경계해야 할 요소가 있다. 분양시장 자체의 위험이기도 하지만 배정된 동의 위치나 층이 별로 좋지 않을 경우 기대했던 시세차익만큼 이익을 보지 못할 가능성이 있다. 특히 청약 과열지구의 경우 분양권 물량이 일시에 대량으로 쏟아져 나올 가능성도 있다. 또한 앞으로도 꾸준히 신규분양 물량이 대기하고 있어 분양권 매물이 지속적
으로 나와 누적적으로 분양권 시장을 압박할 가능성도 있다. 결국 분양권 전매를 목적으로 한다고 하더라도 인기지역이라고 하더라도 신중한 자세가 필요하고 기대이익을 낮추는 것이 바람직하다. 신규분양을 받을 수 있는 유일한 방법은 청약관련 통장을 이용하는 것이고 청약관련통장은 1순위가 되려면 2년 이상의 시간이 필요하므로 최상의 기회에 한번 쓴다는 제약을 다시 한번 고려해봐야 한다.
◇분양권 전매시 시세차익에 대한 과세문제
분양권 전매를 통해 시세차익이 발생한 경우 양도소득세를 부담해야 한다. 분양권을 취득한 후 2년 이내에 전매한 경우에는 양도차익의 44%(주민세 4%포함)를 2년이 경과한 상태에서 전매한 경우에는 양도차익의 규모에 따라 22%에서 44%의 세금을 부담해야 한다. 양도차익의 계산은 실거래가액을 기준으로 하는데 취득가액은 분양가격에 따른 불입금액으로 하지만 양도가액을 어떻게 입증하느냐의 현실적인 문제는 남는다. 문의 (02)3708-0476【동양종금 PB팀장 ·공인회계사】
