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[윤곽 드러나는 부동산대책] 판교 중대형 확대·강북개발 유력 강남 재건축 규제완화는 부작용 우려 신중접근 문병도 기자 do@sed.co.kr 오는 8월 부동산종합대책에 포함될 공급확대 방안은 판교 신도시 중대형 공급 확대, 뉴타운을 중심으로 한 강북 개발, 강남 재건축 규제 완화 등을 예상할 수 있다. 하지만 강남 재건축 규제완화는 자칫 집 값 상승을 불러올 수 있기 때문에 신중하게 접근할 것으로 전망된다. ◇판교 중대형 확대, 뉴타운 지원 등 전망=먼저 중대형 택지공급을 중단시킨 판교 신도시에 중대형 아파트를 추가로 얼마나 공급할지에 관심이 쏠리고 있다. 최소한 10% 이상, 최대한 2,000가구까지 늘어날 수 있을 것으로 보고 있다. 판교 신도시에 공급될 예정인 중대형 아파트는 모두 6,640가구다. 이중 10%가 늘어날 경우 664가구에 불과하다. 때문에 30%까지 확대해 2,000가구까지 늘리지 않겠느냐는 전망이 조심스럽게 나오고 있다. 주택 물량을 늘리기 위한 방안으로는 해당 공동주택용지의 개발밀도(용적률)를 높이거나 기존의 공동주택용지는 그대로 두고 다른 용지를 용도 변경하는 방법이 있다. 하지만 두 가지 방법 모두 최소 몇 달이나 소요되기 때문에 오는 11월 일괄 분양은 불가능할 것으로 예상된다. 강북 뉴타운 개발은 속도가 붙을 것으로 보인다. 건교부는 국고 지원을 포함한 뉴타운 지원확대를 위한 방안 마련에 착수했으며 서울시는'뉴타운 특별법'안을 건교부에 제시해놓은 상태다. 최창식 서울시 뉴타운본부장은 "뉴타운 개발을 통해서만 18만가구(전체 86만가구)의 추가 공급이 가능하다"고 밝힌 바 있다. 이는 동탄 등 2기 신도시와 맞먹는 규모로 이중 중대형을 40%만 공급해도 무려 7만2,000여가구에 이른다. 서울시는 뉴타운 전략구역을 지정, 1,192억원을 우선 지원한다는 계획을 발표해 뉴타운 사업이 탄력을 받게 됐다. ◇규제 완화 통한 강남권 공급 확대는 신중할 듯=강남권에 중대형 아파트를 늘리기 위해 재건축 규제완화 카드를 꺼낼 가능성은 높아 보이지 않는다. 재건축 규제완화 카드 '0순위'로 예상되는 조치는 재건축 소형평형 의무비율(가구수 60% 이상, 연면적 50% 이상 전용 25.7평 이하로 건축)을 완화하는 것이다. 현재 수도권에서 소형평형 의무비율이 적용되는 아파트는 강남권을 중심으로 16만여가구에 이르는 것으로 추정된다. 하지만 소형평형 의무비율을 낮춰도 공급확대 효과는 크지 않은 것으로 분석된다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "소형평형 의무비율이 완화되면 일부 중층 재건축단지와 저층단지의 사업추진에 도움이 될 수 있다"며 "하지만 인허가 절차 간소화와 용적률 상향 등의 규제완화가 병행되지 않으면 중대형 공급확대 효과는 제한적일 것"이라고 말했다. 건교부가 검토 중인 저층 재건축 활성화의 경우 해당 단지의 용적률을 상향하지 않고는 공급확대 효과를 볼 수 없기 때문에 장기적인 검토과제로만 남을 가능성이 높다. 평균 용적률이 177%로 묶인 개포 저밀도단지의 용적률을 50% 정도 높일 경우 2,000여가구를 추가 공급할 수 있지만 이는 곧 집값 상승을 의미하기 때문에 채택 가능성이 거의 없다. 따라서 소형평형 의무비율 축소, 용적률 상향 조정 등의 규제완화와 함께 개발이익 환수 조치도 반드시 패키지로 나와야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "집값 상승을 주도한 것은 분당과 강남 재건축아파트였다"며 "재건축 규제완화를 하는 만큼 개발이익 환수도 강화하지 않으면 강남 집값은 다시 오를 것"이라고 경고했다. 입력시간 : 2005/07/14 17:51
